市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局、市國(guó)土房管局日前印發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)稅毛利率等政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。為什么要出臺(tái)這項(xiàng)政策?新政出臺(tái)將給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)、個(gè)人帶來怎樣的影響?7月4日，重慶日?qǐng)?bào)記者就各方關(guān)注的熱點(diǎn)話題采訪了相關(guān)部門。

記者：市政府不久前出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，這次專門調(diào)整財(cái)稅政策的背景和意義是什么?

答：6月22日，重慶市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(渝府辦發(fā)〔2018〕88號(hào)，簡(jiǎn)稱88號(hào)文件)，《通知》是落實(shí)88號(hào)文件的具體舉措。

《通知》的出臺(tái)，首先是根據(jù)黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對(duì)標(biāo)對(duì)表貫徹落實(shí)黨的十九大精神和國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作部署，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

其次，是為了貫徹落實(shí)市委、市政府“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，綜合精準(zhǔn)施策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展”“實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控”要求，針對(duì)投機(jī)炒作之風(fēng)有所抬頭等實(shí)際情況，實(shí)施的系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控。

再次，是為了進(jìn)一步發(fā)揮財(cái)稅調(diào)控職能，通過優(yōu)化政策安排、規(guī)范稅收征管，推動(dòng)建立更加公平、更有效率的收入分配秩序。上述房地產(chǎn)調(diào)控系列“組合拳”政策共同發(fā)力、相得益彰，既著眼于當(dāng)前、又兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，有利于促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

記者：《通知》從五個(gè)方面對(duì)政策進(jìn)行了明確，具體作了怎樣的調(diào)整?從什么時(shí)候開始執(zhí)行?

答：在調(diào)整路徑上，分別采取了恢復(fù)、規(guī)范、停止三種方式。一是恢復(fù)三項(xiàng)。2016年為配合房地產(chǎn)去庫(kù)存，我市出臺(tái)了三項(xiàng)臨時(shí)性稅收優(yōu)惠政策，現(xiàn)針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，經(jīng)研究決定，不再執(zhí)行三項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，包括——

對(duì)在主城區(qū)(含主城開發(fā)區(qū))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率由15%恢復(fù)為20%，對(duì)非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由2%恢復(fù)為3.5%，停止執(zhí)行對(duì)投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征政策。

二是規(guī)范一項(xiàng)。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一或第二套住房的契稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房(住房)的個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進(jìn)行認(rèn)定。

三是停止一項(xiàng)。個(gè)人首次購(gòu)買按揭財(cái)政補(bǔ)助政策不再執(zhí)行。

從執(zhí)行對(duì)象看，恢復(fù)的三項(xiàng)政策主要涉及企業(yè)，買賣住房稅收優(yōu)惠、個(gè)人首套房按揭財(cái)政補(bǔ)助兩項(xiàng)政策主要涉及到個(gè)人。個(gè)人首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策自今年8月1日起不再執(zhí)行，其余四項(xiàng)政策的執(zhí)行時(shí)間為今年7月1日起。

記者：涉及房地產(chǎn)企業(yè)的三項(xiàng)政策調(diào)整后，會(huì)不會(huì)增加企業(yè)稅負(fù)?

答：三項(xiàng)政策中，企業(yè)所得稅毛利率和土地增值稅預(yù)征率調(diào)高，雖然從數(shù)字表面上看是調(diào)高了，但關(guān)鍵詞是“毛利率”和“預(yù)征率”。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅需要在年度企業(yè)所得稅匯算、項(xiàng)目土地增值稅清算環(huán)節(jié)確定。前端的預(yù)繳環(huán)節(jié)企業(yè)“多繳”企業(yè)所得稅、土地增值稅，尾端的匯算、清算環(huán)節(jié)企業(yè)就“少補(bǔ)”或“多退”，總體拉通，并不增加企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅回歸以租金收入為計(jì)稅依據(jù)后，則在一定程度上將增加企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的稅收成本。

記者：《通知》明確個(gè)人住房買賣的稅收優(yōu)惠、在全市范圍內(nèi)認(rèn)定家庭持有住房套數(shù)，具體怎么認(rèn)定?

答：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一或第二套住房的契稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房(住房)的個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進(jìn)行認(rèn)定。

也就是說，對(duì)個(gè)人享受上述稅收優(yōu)惠政策，需要在全市范圍內(nèi)認(rèn)定是否屬于家庭的唯一或第二套住房。如果是個(gè)人購(gòu)買的90平方米以下或以上的家庭唯一住房，分別減按1%或1.5%的稅率征收契稅，90平方米以下或以上的家庭第二套改善性住房，分別減按1%或2%的稅率征收契稅。如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。除此之外，個(gè)人購(gòu)買的住房，按房屋價(jià)格3%繳納契稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按成交價(jià)1%或成交價(jià)減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的差額的20%繳納個(gè)人所得稅。

請(qǐng)公眾放心的是，此次新政出臺(tái)，不會(huì)因家庭持有住房套數(shù)認(rèn)定范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致大家“多跑路”，也無需提交額外的資料。個(gè)人辦理納稅申報(bào)時(shí)，只需要據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)家庭住房保有情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)全市不動(dòng)產(chǎn)登記信息，對(duì)個(gè)人申報(bào)住房保有情況進(jìn)行核實(shí)，根據(jù)核實(shí)情況確定是否應(yīng)該享受相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。

記者：8月1日起不再執(zhí)行主城區(qū)個(gè)人首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策，在這之前符合條件的政策對(duì)象怎么辦?

答：2008年12月，我市開始在主城區(qū)實(shí)施個(gè)人首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策，對(duì)個(gè)人在主城區(qū)按揭購(gòu)買唯一住房并在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人，在補(bǔ)助年度內(nèi)(從產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買住房并支付按揭本息的首月起算連續(xù)12個(gè)月止為一個(gè)補(bǔ)助年度，以后的補(bǔ)助年度以此連續(xù)類推)，以其在主城區(qū)繳納的個(gè)人所得稅的40%為限，高于同期為所購(gòu)住房支付按揭本息的，按支付的按揭本息額度給予補(bǔ)助;低于的，按個(gè)人所得稅40%的額度給予補(bǔ)助�？偫塾�(jì)補(bǔ)助額不超過住房總價(jià)的30%。

需特別說明和強(qiáng)調(diào)的是，并不是說只要在主城區(qū)按揭購(gòu)買唯一住房，就可以享受補(bǔ)助，而是需要同時(shí)滿足三項(xiàng)條件：一是以按揭方式在主城區(qū)購(gòu)房;二是所購(gòu)住房為唯一住房;三是在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅。

2016年6月，為配合去庫(kù)存工作，我市將原定2017年底到期的政策進(jìn)行了適當(dāng)延期。為何現(xiàn)在就停止了，主要考慮到當(dāng)前在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的大背景下，我市尤其是主城區(qū)住宅去庫(kù)存目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，住宅市場(chǎng)交易活躍，且部分區(qū)域出現(xiàn)了階段性供需矛盾突出、投資投機(jī)性購(gòu)房增多等情況，因此原伴隨去庫(kù)存目標(biāo)而延長(zhǎng)執(zhí)行期的個(gè)人首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)助政策已不宜再繼續(xù)執(zhí)行，經(jīng)市政府研究決定，自2018年8月1日起，我市不再執(zhí)行該政策。

對(duì)8月1日前符合條件的政策對(duì)象，我們做了過渡處理：一是8月1日前已滿一個(gè)補(bǔ)助年度且符合相關(guān)條件的產(chǎn)權(quán)人，在補(bǔ)助年度到期后3個(gè)月內(nèi)申報(bào)辦理。二是8月1日前未滿一個(gè)補(bǔ)助年度但符合相關(guān)條件的產(chǎn)權(quán)人，可在8月1日至10月30日申報(bào)，按補(bǔ)助年度內(nèi)購(gòu)房按揭貸款已支付月份據(jù)實(shí)辦理。三是暫未取得房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人，可在8月1日至10月30日申報(bào)，產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)證后再撥付補(bǔ)助。相關(guān)申報(bào)資料及辦理流程不變，請(qǐng)符合條件的補(bǔ)助對(duì)象在規(guī)定期限內(nèi)及時(shí)到個(gè)人所得稅繳納地所在的區(qū)財(cái)政局申報(bào)辦理。

比如，某人購(gòu)買住房并支付按揭本息的首月是2017年6月，并且符合補(bǔ)助條件，2017年6月至2018年5月就為一個(gè)補(bǔ)助年度，可在補(bǔ)助年度到期后的3個(gè)月內(nèi)(也就是2018年8月31日前)進(jìn)行申報(bào)。

同時(shí)，2018年6至7月的補(bǔ)助資金，可在2018年10月30日前申報(bào)。

如果還沒有取得房產(chǎn)證，需要在上述期限內(nèi)提交資料，取得房產(chǎn)證并提交復(fù)印件后再撥付補(bǔ)助。