突發(fā)！官方確認(rèn)：熱點(diǎn)城市新房限價(jià)正式松動(dòng)…… 

導(dǎo)讀：

今天剛剛曝光！合肥官方宣布限價(jià)已破！

合肥市國(guó)土資源局和市物價(jià)局表示：商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)！這是合肥官方關(guān)于限價(jià)的第2次發(fā)聲，此次表態(tài)讓不少地王突破枷鎖，合肥房?jī)r(jià)還將上升至新的臺(tái)階！

聯(lián)想南京，自從限價(jià)以來(lái)，各區(qū)一直嚴(yán)格執(zhí)行，但近期也有不少松動(dòng)跡象，此前開(kāi)盤(pán)的觀山悅、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)等相比前期均價(jià)，都有不同程度的漲價(jià)。而主頁(yè)君@孟祥遠(yuǎn)也獨(dú)家預(yù)判，2018年，南京限價(jià)也可能會(huì)有所松動(dòng)！

看點(diǎn)1：合肥官方宣布：2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)，地王突破枷鎖！

看點(diǎn)2：南京限價(jià)正在松動(dòng)？這些樓盤(pán)都......

看點(diǎn)3：獨(dú)家預(yù)判：兩會(huì)之后，限價(jià)可能會(huì)有所松動(dòng)！

看點(diǎn)

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合肥官方宣布：2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)，地王突破枷鎖！

1月3日，有網(wǎng)友投訴：合肥兩個(gè)項(xiàng)目早就拿地，成本較低，現(xiàn)在漲到將近兩萬(wàn)，還沒(méi)賣(mài)完！請(qǐng)相關(guān)部門(mén)給出合理的說(shuō)法！

資料圖

這一次，市國(guó)土資源局和市物價(jià)局也沒(méi)有避諱，直接給與了這位網(wǎng)友正面回答�；貜�(fù)的主要內(nèi)容包括兩點(diǎn)：

1、政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jī)r(jià)格：商品房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)和市場(chǎng)供求等多種因素自主定價(jià)，按照依法行政的要求，政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jī)r(jià)格。

2、2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)：合肥自2016年11月開(kāi)始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地（含商住用地）實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣(mài)方式，但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。去年11月份之前拿的高價(jià)地，未來(lái)上市時(shí)售價(jià)可能不受限制！

這一次，合肥限價(jià)再尋突破口！而此前，12月16日，合肥房產(chǎn)局關(guān)于高新地王突破區(qū)域限價(jià)的回復(fù)是：“受區(qū)位條件、樓盤(pán)品質(zhì)等因素影響，不同項(xiàng)目商品住房存在一定的價(jià)格差異系正常市場(chǎng)現(xiàn)象。”

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對(duì)比兩次官方答復(fù)來(lái)看：這一次比上一次更為直白，合肥限價(jià)真的有在松動(dòng)！

在一個(gè)月內(nèi)，官方先后兩次直面限價(jià)問(wèn)題，從兩次的官方回復(fù)來(lái)看，折射出了三大問(wèn)題：

1、合肥房?jī)r(jià)并沒(méi)有被死死摁住，部分區(qū)位較好、樓盤(pán)品質(zhì)較高的房?jī)r(jià)允許突破區(qū)域最高價(jià)；

2、調(diào)控的目標(biāo)并不是止于穩(wěn)定，合理的調(diào)控是穩(wěn)中有漲，下一步合肥房?jī)r(jià)的目標(biāo)或許是微漲；

3、房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的！但是“人人有房住”不意味著“人人有房產(chǎn)”。

如果按照“2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)”這種說(shuō)法，那么合肥九區(qū)三縣單價(jià)地王和樓面價(jià)地王，拿地時(shí)間全部都在2016年10月調(diào)控政策之前，目前已經(jīng)入市的有8個(gè)。還未入市的眾多地王項(xiàng)目們，未來(lái)入市有可能會(huì)沖破區(qū)域房?jī)r(jià)最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)，合肥房?jī)r(jià)又將上升至新的臺(tái)階。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，合肥物價(jià)局12月備案4090套房源，均價(jià)在16000元/㎡以上，今年已有32盤(pán)突破2萬(wàn)�。ú糠仲Y料來(lái)自霸都樓市）

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看點(diǎn)02

南京限價(jià)正在松動(dòng)？這些樓盤(pán)都......

2016年，南京房?jī)r(jià)突飛猛漲，最終于4月25日，政府最終出臺(tái)了《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》、《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等一系列政策措施。明確要求：“采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

此次對(duì)樓盤(pán)價(jià)格提出了量化指標(biāo)，對(duì)主城六區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項(xiàng)目（不含戶型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價(jià)為基準(zhǔn)，按照價(jià)格區(qū)間分類(lèi)指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2—3萬(wàn)元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%；3萬(wàn)元/平方米以上的，年化漲幅不宜高于8%；2016年首次銷(xiāo)售的項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)參照周邊同類(lèi)型、同品質(zhì)樓盤(pán)。

正是這一紙限價(jià)令，導(dǎo)致南京熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)被嚴(yán)格控制住了。比如說(shuō)，截止到今年3月，南京河西南地價(jià)早已高達(dá)4.5萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)卻被死死控制在3.5萬(wàn)/㎡。

然而，近期江北上市的一些樓盤(pán)中，卻出現(xiàn)了一些不一樣的情況：

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12月20日，觀山悅領(lǐng)取收官房源銷(xiāo)許，其中高層銷(xiāo)許均價(jià)25048元/㎡；洋房銷(xiāo)許均價(jià)26028元/㎡。而觀山悅上一次加推是在2016年4月，當(dāng)時(shí)高層均價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，洋房2.3萬(wàn)/㎡。時(shí)隔20個(gè)月再加推，觀山悅高層漲價(jià)4000元/㎡，洋房漲價(jià)3000元/㎡；

浦泰和天下加推最后兩棟28、29號(hào)樓（高層）收官房源銷(xiāo)許，戶型面積為75㎡、90㎡的兩房和100㎡、115㎡的三房，共計(jì)324套毛坯房源，銷(xiāo)許均價(jià)20988元/㎡，該項(xiàng)目已經(jīng)有2年零9個(gè)月未加推了，上次銷(xiāo)許均價(jià)1.15萬(wàn)元/㎡（折后9600~9700元/㎡）。

實(shí)際上，不少限價(jià)嚴(yán)格的區(qū)域里，樓盤(pán)在申領(lǐng)銷(xiāo)許時(shí)，都是一場(chǎng)與政府之間博弈，一般來(lái)說(shuō)，久久不開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目比前期稍微漲價(jià)一點(diǎn)，只要符合南京限價(jià)政策的規(guī)定，也在情理之中，當(dāng)然通過(guò)毛坯改精裝而變相漲價(jià)的，也是經(jīng)常發(fā)生的情況。

看點(diǎn)03

獨(dú)家預(yù)判：兩會(huì)之后，限價(jià)可能會(huì)有所松動(dòng)！

此前，主頁(yè)君@孟祥遠(yuǎn)發(fā)布2018年十大預(yù)判，提到兩會(huì)之后，新盤(pán)限價(jià)可能會(huì)有所松動(dòng)；根據(jù)南京市場(chǎng)的基礎(chǔ)，全年漲幅不超過(guò)南京人均收入漲幅為宜，上漲在8-10%以內(nèi)。

受制于限價(jià)，南京新房連續(xù)12個(gè)月止?jié)q，也導(dǎo)致出現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，差價(jià)就這樣赤裸裸擺在面前。土豪連夜買(mǎi)房也就能理解。

（南京新房連續(xù)12個(gè)月止?jié)q）

不過(guò)，兩會(huì)之后，限價(jià)可能會(huì)有所松開(kāi)。若限價(jià)能夠松口，根據(jù)南京市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)漲幅大概是以不超過(guò)南京人均收入漲幅為宜。

此外，隨著一批2萬(wàn)/㎡+高價(jià)地陸續(xù)上市，2018年的房?jī)r(jià)中位線也會(huì)上來(lái)。且后期拿的低價(jià)地會(huì)對(duì)前一波的高價(jià)地進(jìn)行擠壓。一些開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，資金不夠雄厚，產(chǎn)品實(shí)力一般的地王未來(lái)生存會(huì)比較難，建議持謹(jǐn)慎態(tài)度。不擇手段拿地的開(kāi)發(fā)商定價(jià)預(yù)期過(guò)高，也要理性對(duì)待。

每一波地王潮都會(huì)套一批開(kāi)發(fā)商，所以，擺在當(dāng)前樓市一個(gè)重要的課題來(lái)了——前期高價(jià)地如何解套？我也正在思考，以期為這一難題的解決提供咨詢決策。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有大的變化？

首先主要還是取決于供需。供應(yīng)方面相對(duì)穩(wěn)定，主要看需求。如果新房買(mǎi)不到，二手房需求會(huì)爆發(fā)，但新房供應(yīng)會(huì)上來(lái)，二手房就還好。

2017年，南京二手房還有8%的漲幅。那2018年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？這關(guān)鍵就要看新房?jī)r(jià)格了。新房?jī)r(jià)格逐漸往上抬，去化率會(huì)下降。加上大批低價(jià)盤(pán)的收官，南京的一二手房倒掛現(xiàn)象會(huì)減弱。此消彼長(zhǎng)下，明年二手房市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

現(xiàn)在還能怎樣買(mǎi)房？

對(duì)于剛需買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，看中心儀的房源，自住需求還是早買(mǎi)早好，沒(méi)有必要等，早買(mǎi)早放心。這個(gè)時(shí)候，與其去擔(dān)心樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌，不如去好好挑選下樓盤(pán)和房源�？紤]工作生活半徑有多大，房子品質(zhì)、品牌怎么樣，戶型如何，房間朝向如何等等。