■本報(bào)記者 王麗新

受到預(yù)售價(jià)格管制及商辦限售政策的影響，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量仍未大幅上升。

據(jù)思源地產(chǎn)提供給《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至5月31日，2018年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)共拿到39張預(yù)售證，涉及32個(gè)住宅項(xiàng)目。另?yè)?jù)諸葛找房向《證券日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，在新增開盤的項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目達(dá)到15個(gè)，改善類、高端類產(chǎn)品基數(shù)得到強(qiáng)有力的補(bǔ)充。

換言之，今年以來(lái)，在北京新房市場(chǎng)，平均每個(gè)月開盤項(xiàng)目不足7個(gè)，但別墅項(xiàng)目占據(jù)近乎一半。正如某市場(chǎng)分析人士表示，北京樓市出現(xiàn)了一種趨勢(shì)性變化，即別墅等高端產(chǎn)品告別了過去的從屬地位，逐步成為購(gòu)房客群的重要選項(xiàng)之一，甚至80后正成為豪宅的主要買家。

住宅月開盤不足7個(gè)

事實(shí)上，自2017年的“317”政策以來(lái)，隨著限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“五限”政策的陸續(xù)實(shí)施，無(wú)論是從對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的有效管理，還是對(duì)投資、投客群的精準(zhǔn)抑制，均對(duì)樓市造成了沉重打壓。

據(jù)思源地產(chǎn)提供給《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至5月31日，2018年以來(lái)，北京樓市新增32個(gè)住宅項(xiàng)目，新增供應(yīng)套數(shù)為6947套(去年同期為6662套)，同比稍有上升。同時(shí)，這也意味著2018年以來(lái)平均每個(gè)月一手住宅開盤量不足7個(gè)項(xiàng)目。

更重要的是，從獲得預(yù)售證的房源量來(lái)說，僅有6個(gè)項(xiàng)目獲批房源達(dá)300套以上，17個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售的房源低于100套，而這些項(xiàng)目往往都是高端樓盤。

具體來(lái)看，在分布區(qū)域方面，新增項(xiàng)目仍主要分布在五環(huán)之外，五環(huán)之內(nèi)新建住宅供應(yīng)面積僅占8%，其中，東城區(qū)、西城區(qū)和懷柔區(qū)供應(yīng)為0，通州區(qū)供應(yīng)面積高達(dá)28萬(wàn)平方米，占比為35%;在戶型分布方面，120平方米以上改善性戶型供應(yīng)總面積占比高達(dá)一半。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅曾表示，新房成交低迷的主要原因在于供給不力。大批限競(jìng)房堵塞在入市通道中，因此導(dǎo)致大量計(jì)劃購(gòu)置中等價(jià)位限競(jìng)房的購(gòu)房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場(chǎng)成交乏力局面的出現(xiàn)。但別墅等高端產(chǎn)品逐漸成為購(gòu)房客群的重要選項(xiàng)之一，這與近年來(lái)開發(fā)商針對(duì)別墅等高端項(xiàng)目進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)緊密相關(guān)。

高端項(xiàng)目忙入市

從上述入市項(xiàng)目表中不難看出，今年上半年，在新房供應(yīng)上，別墅和高端項(xiàng)目已經(jīng)成為市場(chǎng)主要供應(yīng)業(yè)態(tài)，改善需求入市較為積極。在增量市場(chǎng)上，過去不愁賣房的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，大量開發(fā)商都開始意識(shí)到產(chǎn)品力的重要性，紛紛在高端項(xiàng)目產(chǎn)品線上做加法。

不過，從未來(lái)新房供應(yīng)情況來(lái)看，四環(huán)沿線的新房還是稀缺的。有市場(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，目前東四環(huán)附近在售新盤為泛海國(guó)際，預(yù)計(jì)均價(jià)達(dá)18萬(wàn)元∕平方米，即使二手房也高達(dá)15萬(wàn)元∕平方米;同屬于東四環(huán)正在準(zhǔn)備銷售的新房項(xiàng)目為壹亮馬，周邊二手房?jī)r(jià)格也達(dá)到14萬(wàn)元∕平方米的水平，甚至更高。

據(jù)記者了解，壹亮馬項(xiàng)目所屬地塊K地塊由香港九龍倉(cāng)集團(tuán)，聯(lián)合綠城集團(tuán)和中交地產(chǎn)，三家股東方聯(lián)合摘得，該地塊是北京東四環(huán)14年來(lái)出讓的唯一一塊住宅用地，在四環(huán)以內(nèi)不會(huì)再有住宅地塊供應(yīng)的“新規(guī)”實(shí)施后，距離東四環(huán)1.5公里的壹亮馬項(xiàng)目將成為北京絕版內(nèi)城豪宅。

據(jù)悉，九龍倉(cāng)是一家誕生132年的港企，無(wú)論是香港的海港城、時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，還是目前亞洲最貴的香港太平山頂豪宅 “MOUNT NICHOLSON(聶歌信山道)項(xiàng)目(單價(jià)創(chuàng)下每平方米132萬(wàn)元香港及亞洲住房售價(jià)最高紀(jì)錄)，九龍倉(cāng)都是主導(dǎo)者。

九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事魏青山表示，九龍倉(cāng)進(jìn)入北京多年，從最早的兆龍飯店到時(shí)代廣場(chǎng)，再到以財(cái)務(wù)投資入股為目標(biāo)的住宅項(xiàng)目，再到將要入市的北京東四環(huán)國(guó)際居住區(qū)的壹亮馬，九龍倉(cāng)都是內(nèi)地合作伙伴最多的港資企業(yè)。

事實(shí)上，這家在商業(yè)和住宅領(lǐng)域均能打造城市地標(biāo)和頂級(jí)豪宅的港企，早年進(jìn)入北京市場(chǎng)時(shí)，也是瞄準(zhǔn)了內(nèi)地樓市的“高精尖”市場(chǎng)。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的是中國(guó)面向全球量級(jí)的豪宅，整個(gè)項(xiàng)目總體規(guī)劃18.8萬(wàn)平方米， 9棟超級(jí)豪宅， 1.4萬(wàn)平方米商業(yè)配套，2400平方米幼兒園教育配套構(gòu)成，戶型從170平方米到300平方米，也有一層兩戶的頂級(jí)豪宅。在設(shè)計(jì)上，更是由美國(guó)、英國(guó)、日本和西班牙的國(guó)際設(shè)計(jì)大師聯(lián)袂操刀完成。

諸葛找房數(shù)據(jù)院分析師鄧迪表示，由于過去一年多的各種政策限制，導(dǎo)致高端改善類的項(xiàng)目入市意愿不強(qiáng)烈。一方面受3月份政策影響，大量購(gòu)房需求被抑制，進(jìn)而市場(chǎng)成交冷淡;另一方面，受限價(jià)政策，預(yù)售單價(jià)較低，導(dǎo)致部分開發(fā)商主觀入市意愿不強(qiáng)烈。

不過，鄧迪表示，2018年高端市場(chǎng)則有所改變，高端改善型住宅成交逐漸逐漸活躍，預(yù)售證的限制有所放開，同時(shí)受金融環(huán)境因素影響，多數(shù)開發(fā)商整體資金壓力大，需要縮短回款周期，進(jìn)而高端改善類陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。

鄧迪進(jìn)一步稱，下半年，隨著限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房等更多項(xiàng)目的不斷入市，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)會(huì)得到有效提高，使得購(gòu)房客的選擇空間加大，將有效避免供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格上漲現(xiàn)象，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)。