14日，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)《為了拉客來看房，不惜自費(fèi)發(fā)紅包》一文報(bào)道后引發(fā)強(qiáng)烈的社會關(guān)注。圍繞難以完成的銷售指標(biāo)，開發(fā)商或降價促銷，或不敢定價，又或是變更樓盤操盤手。濟(jì)南樓市降價和促銷愈演愈烈，究竟是何原因?開發(fā)商的日子越來越難過，究竟是什么帶來的?即將入市的高價地，還有沒有市場?
推出幾百套房源只賣出去一二十套
從事地產(chǎn)營銷的劉磊(化名)，所在的地產(chǎn)公司最近日子不太好過。年初山東公司制定的銷售指標(biāo)是150億，如今大半年過去了，十多個項(xiàng)目沒有一個賣得好的。“上半年只完成了50億，這意味著下半年要賣出去100個億。”他說。
雖然劉磊公司的供應(yīng)量主要集中在下半年，但是主戰(zhàn)場濟(jì)南的9個項(xiàng)目，要不集中在章丘濟(jì)陽的外圍區(qū)縣，要不就是拿的高價地，內(nèi)部預(yù)期普遍不太樂觀。“如果完不成任務(wù)，意味著年終獎金就拿不到了。”劉磊說，他去年的年終獎是一筆不菲的收入。
和劉磊一樣，王鵬(化名)所在的公司最近銷售壓力也比較大。雖然公司上半年已完成100億的指標(biāo)，但面對對于全年150億的指標(biāo)，他并不太樂觀。“2013年公司上半年賣了32億，但下半年只賣了7億�，F(xiàn)在市場給人的感覺有點(diǎn)像2013年的樣子。其實(shí)從今年6月開始市場就不好了，行業(yè)下行的速度快得讓人猝不及防，尤其是最近房子基本賣不出去了，市場很可能會大轉(zhuǎn)向。”王鵬說。
記者從多家公司了解到，上半年濟(jì)南多數(shù)房企都沒完成半年任務(wù)，和年初制定的高指標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，整體的銷售情況都不樂觀。以高新區(qū)北側(cè)的一個樓盤為例，今年7月該樓盤推出了幾百套房源，面積在120㎡到180㎡之間，單價25000元到28000元，結(jié)果只賣出去了一二十套，成交情況非常不理想。
銷售預(yù)期差開發(fā)商不敢定價
由于指標(biāo)壓力過重，上半年完成率不佳，加上市場日趨變冷，不少開發(fā)商對新項(xiàng)目不敢定價，即使定價也調(diào)低了開盤的預(yù)期。
市民田亮(化名)最近半年一直在看房子，已經(jīng)明顯感受到了市場的變化和置業(yè)顧問態(tài)度的變化。他前期去南部華潤公園九里看6層洋房，置業(yè)顧問表示預(yù)期在3萬元上下。“最近給我電話，說6層洋房預(yù)計(jì)23000左右。”前期去東部濟(jì)南萬達(dá)城看房，置業(yè)顧問表示價格在18000元上下，近期則表示價格可能在16000-17000元。“6月份去看房，置業(yè)顧問說預(yù)期7月份開盤，如今都8月了還沒有開盤，置業(yè)顧問說可能要到8月底”。田亮說。
田亮稱，近期位于三孔橋街的山鋼錦繡華府首次開盤，開盤價在16000-18000元，低于周邊二手房成交價不少。該樓盤是2016年拿的最后一批低價地，但是兩年時間卻遲遲沒有開盤，本來預(yù)期會挺高的，沒想到會開到這個價格。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期不少樓盤開盤加推價格預(yù)期都不高，像中新國際城單價15500元帶裝修，中新錦繡天地14800元帶裝修，整體銷售情況還不錯。“這些樓盤拿地比較早，前期地價比較低，如果市場變差，不排除精裝變毛坯，甚至繼續(xù)調(diào)低價格的可能性。”該人士表示。
高價地成棘手難題，有樓盤更換操盤方
在前兩年市場好的時候，開發(fā)商對市場預(yù)判高，拿了不少高價地，其中以漢峪片區(qū)、長嶺山片區(qū)和唐冶片區(qū)最為集中，如今一兩年過去了，這些高價地都面臨著入市問題。對此，有的開發(fā)商選擇了延遲入市，等待下一輪市場熱點(diǎn)的到來，而有的地塊則選擇了合作開發(fā)，做優(yōu)產(chǎn)品。
作為高價地最為集中的漢峪片區(qū)，其中金科的兩幅地塊樓面地價都在14000元以上，而另一幅地塊樓面地價則在18000元以上，保利的一副土地當(dāng)時的成交價也在18000元以上，這些地塊上市后都面臨著高壓力。
一路之隔的長嶺山片區(qū)，去年也產(chǎn)生了不少高價地。一位業(yè)內(nèi)人士表示，無論是路勁雅居樂聯(lián)合體13000多的拿地價，還是旭輝銀盛泰15000多的土地價，都是棘手的難題。“因?yàn)橐粌晒锿獾膸讉�樓盤，15000元帶裝修的售價，銷售也沒有多火爆。”該人士表示唐冶片區(qū)的高價地可能會更麻煩。
因?yàn)槭袌鲛D(zhuǎn)冷，銷售不佳，一些多方合作樓盤面臨著更換操盤方的問題。位于工業(yè)北路的翡麗公館自從去年開盤以來，就長期銷售不佳，今年一度一平米降價三四千元，但是銷售始終沒有太大的起色，據(jù)悉目前操盤方已經(jīng)由保利更換為世茂。
而有的企業(yè)由于對地產(chǎn)版塊不看好，已經(jīng)開始了公司戰(zhàn)略調(diào)整，開始不拿地或收購一些二手地。一些開發(fā)企業(yè)的年度計(jì)劃也在不斷下調(diào)。
市場將趨于穩(wěn)定，不存在大降的可能
談到下半年行業(yè)發(fā)展預(yù)測，業(yè)內(nèi)人士劉磊表示，由于公司拿地單價很高，高位站崗，大幅降價很難，最有效的辦法就是在市場冷凍之前，盡可能早開盤早搶占客戶。“一些前期拿地價格比較低的地塊，如華山、雪山、潘田片區(qū)的多個樓盤，一旦市場冰凍，有降價的空間，也具備打價格戰(zhàn)的實(shí)力。”他說。
世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說，一系列調(diào)控政策出臺后，很多開發(fā)商會面臨資金緊張的問題，在這種情況下開發(fā)商只能加速賣房子，加速回款，搞起促銷，比如章丘、濟(jì)陽的房價就降了。
例如位于旅游路東段的三盛國際公園，最近推出98的兩室和125的三室，通過一些中介渠道等釋放出特價19999元，而此前的價格為25000元左右，降幅巨大。
“此前激進(jìn)擴(kuò)張，瘋狂拿地的開發(fā)商，在這種情況下就面臨較大的壓力。現(xiàn)在也出現(xiàn)了很多土地流拍的現(xiàn)象，表明市場降溫，預(yù)計(jì)這種冷卻會持續(xù)一段時間。”朱江說。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海分析，政府的一系列政策發(fā)布后，開發(fā)商資金流緊張，所以會強(qiáng)化銷售，加大回款，市場的預(yù)期也隨之發(fā)生改變。
對于未來市場發(fā)展趨勢，孫大海認(rèn)為，未來的市場還是會逐漸趨于穩(wěn)定，整個市場基本會與2017年持平，價格上漲是不太可能了，但是也不存在大降的可能。
