15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2018年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月份新房價(jià)格同比上漲的城市有65個(gè)，比上月多4個(gè)，環(huán)比上漲城市數(shù)量也有所增加。在堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的要求下，各地正在不斷出臺(tái)針對(duì)性調(diào)控措施。
三四線城市收緊調(diào)控
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，7月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，調(diào)控措施陸續(xù)加碼，努力促進(jìn)供求平衡。從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市上漲1.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市則略有擴(kuò)大。
上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根認(rèn)為，房價(jià)漲幅居前的城市多是出臺(tái)了人才引進(jìn)政策。例如，房價(jià)環(huán)比漲幅居前的山東煙臺(tái)在7月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)“雙招雙引”工作的意見》，這使其新房價(jià)格環(huán)比漲幅從6月份的0.9%迅速擴(kuò)大到7月份的2.9%。近期，呼和浩特、南昌、西安、鄭州、溫州等地先后出臺(tái)吸引人才政策，一些省市還加大對(duì)高層次人才的補(bǔ)貼力度。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，以上城市的新房價(jià)格環(huán)比漲幅均超過1%。
“人才引進(jìn)政策使部分二三線城市短期購房人數(shù)增加，樓市供應(yīng)出現(xiàn)階段性不足，推升了房價(jià)上漲預(yù)期。”趙葆根說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期房價(jià)拉升的動(dòng)力主要源于二三線城市。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落，波動(dòng)幅度微小。
逢漲必查。面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，部分三四線城市也收緊調(diào)控，及時(shí)采取針對(duì)性措施，阻斷不理性升溫蔓延，位于中國東北邊境的丹東市也開始上調(diào)首付款比例。
“當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房和保障剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢(shì)，各地房價(jià)預(yù)期趨穩(wěn)。
廈門房價(jià)今年已降20%
作為一線城市，深圳對(duì)中國樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義。為了應(yīng)對(duì)房價(jià)過快上漲，自2016年10月開始，深圳樓市出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。最新數(shù)據(jù)顯示，深圳7月份一手住宅成交均價(jià)為54142元/平方米，環(huán)比上升0.09%。此前，深圳新房均價(jià)保持了自2016年10月以來的“21連降”。
從限購、限貸，到限價(jià)、限售;從限企、限離婚，到限商住、限落戶，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從需求端和供給端共同發(fā)力，推動(dòng)調(diào)控進(jìn)入“八限”時(shí)代。
7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
住建部日前召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。
在地方層面，深圳、合肥、南京、貴陽等地相繼出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月份，全國共有超過60城發(fā)布了70多次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限制企事業(yè)單位購房、升級(jí)限售措施等。
事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控密集加碼，部分城市房價(jià)已開始出現(xiàn)合理回歸跡象。記者近期在廈門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控措施陸續(xù)加碼的政策環(huán)境下，這座在2016年至2017年房價(jià)領(lǐng)漲全國的城市，自2018年以來二手房價(jià)格已有近20%的回調(diào)，新房市場(chǎng)供求關(guān)系也逐漸趨于平衡。
專家認(rèn)為，在加大供應(yīng)的同時(shí)，下一步，各地還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售行為和交易秩序的管控，防止少數(shù)企業(yè)和投資投機(jī)需求“鉆空子”炒房。同時(shí)，加快建立樓市調(diào)控長效機(jī)制。
廣東樓市庫存持續(xù)消化
與此同時(shí)，中國各地大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，租購并舉格局加快建立。
自去年上海首推純租賃用地開始，今年上半年，廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊。北京計(jì)劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計(jì)約50萬套;住房租賃金融的政策支持力度明顯加大，以租金收入或物業(yè)所有權(quán)為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單。
為保障租房者的利益，多地試水“租售同權(quán)”，確保租賃住戶享受衛(wèi)生計(jì)生、子女義務(wù)教育、社會(huì)保障等公共配套服務(wù)，解決了租房人的最大“痛點(diǎn)”。
疏堵結(jié)合的調(diào)控“組合拳”，為中國樓市穩(wěn)定創(chuàng)造了積極條件。作為中國第一大區(qū)域經(jīng)濟(jì)體，廣東樓市今年上半年總體呈現(xiàn)量降價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。同時(shí)，庫存持續(xù)消化，截至今年6月末，全省商品房待售面積5221.12萬平方米，同比下降3.2%。
在廣州工作的趙方圓此前一直希望盡早在當(dāng)?shù)刭I房。隨著政府調(diào)控的政策越來越多，租賃市場(chǎng)短板不斷彌補(bǔ)，如今，她住進(jìn)了政府提供的公租房，買房計(jì)劃不再急迫。
“租房也可以過有尊嚴(yán)的生活。”她說。
上半年部分一二線城市成交量明顯上漲，且價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象
二手房市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升新周期
今年上半年，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)影響，新房供應(yīng)使得市場(chǎng)需求持續(xù)擠向二手住宅市場(chǎng)。部分一二線城市成交量明顯上漲，且價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，下半年，全國大部分城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。
克而瑞地產(chǎn)中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，除北京、上海外，其余重點(diǎn)城市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象持續(xù)，尤其是武漢價(jià)差最顯著。楊科偉指出，從一二線十大重點(diǎn)城市二手住宅成交均價(jià)看，上半年除北京、上海、鄭州外，其余七個(gè)城市二手住宅成交均價(jià)均高于一手住宅均價(jià)，主要是受新房“限價(jià)”政策影響，普遍造成一、二手房房價(jià)“倒掛”，“這也是2018年上半年二手房市場(chǎng)持續(xù)冷淡、新房銷售火爆的主要原因。”
從不同能量級(jí)城市來看，一線城市中，廣州房價(jià)“倒掛”現(xiàn)象在2018年上半年持續(xù)加重;此外，深圳6月首次出現(xiàn)一、二手“倒掛”現(xiàn)象，價(jià)差達(dá)到3627元/平方米。二線城市中，重慶則表現(xiàn)為一、二手住宅成交價(jià)格同步上揚(yáng)，且兩者價(jià)差逐漸拉近;武漢則一、二手房價(jià)差保持相對(duì)穩(wěn)定，但兩者價(jià)差有小幅擴(kuò)大之勢(shì)。
“下半年在市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)下，重點(diǎn)城市二手房市已進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。”楊科偉說，目前部分大量積壓的剛需和改善需求開始放棄觀望，在價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定甚至還有小幅議價(jià)空間的情況下，購房需求在二手房市場(chǎng)合理有序釋放，“重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新階段。”
楊科偉分析預(yù)測(cè)：“下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交有望繼續(xù)回升，成交價(jià)格也將會(huì)小幅上揚(yáng)。在新房限價(jià)短期持續(xù)情況下，一、二手住宅價(jià)格‘倒掛’的城市市場(chǎng)價(jià)差也將持續(xù)縮小。”
房貸利率漲幅 兩三個(gè)月內(nèi)或趨于
未來較長一段時(shí)間內(nèi)，房貸利率水平難以下調(diào)
近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環(huán)比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業(yè)內(nèi)人士表示，今年在房地產(chǎn)堅(jiān)持調(diào)控的背景下，涉房貸款整體穩(wěn)中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲，上漲幅度或逐步放緩。但從整體來看，未來較長一段時(shí)間內(nèi)，房貸利率水平難以下調(diào)。
房貸利率以上升為主
數(shù)據(jù)顯示，7月，在全國35個(gè)城市533家銀行中，有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家。值得注意的是，執(zhí)行上浮25%以上的銀行數(shù)量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分別較上月增加3家與9家，另有4家銀行首套執(zhí)行上浮30%至40%。
此外，數(shù)據(jù)顯示，7月二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲0.3%，整體漲幅有所下降。
同時(shí)，4.13%的銀行存在停貸現(xiàn)象。例如北京地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行中，有1家銀行分(支)行停貸;深圳地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的26家銀行中，7家存在停貸現(xiàn)象。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示，此前央行放水并未如業(yè)內(nèi)預(yù)期的對(duì)房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國不會(huì)出現(xiàn)大面積下調(diào)利率的情況。
“但房貸利率水平增速或?qū)p緩。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%左右。據(jù)此趨勢(shì)推算，未來2至3個(gè)月內(nèi)，環(huán)比數(shù)值會(huì)向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。
購房杠桿率持續(xù)下降
在房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)政策收緊的背景下，居民購房杠桿率呈持續(xù)下降之勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告顯示，2017年一季度，個(gè)人房貸余額同比增幅35.5%出現(xiàn)收窄，2018年二季度回落至18.6%;同時(shí)，全國居民購房杠桿率回落至31.9%，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)五個(gè)季度收窄。
易居研究院研究員沈昕表示，雖然個(gè)人房貸余額增速有所放緩，但整體來看，個(gè)人去杠桿仍有空間。從房貸余額新增的絕對(duì)值來看仍處于歷史高位。
沈昕認(rèn)為，短期調(diào)控政策和信貸趨緊態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。隨著政策環(huán)境和信貸環(huán)境趨緊，預(yù)計(jì)居民購房杠桿率還會(huì)進(jìn)一步回落，下半年全國房價(jià)漲幅將收窄。
