鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月30日訊 1月29日，萬達(dá)商業(yè)與騰訊等投資者簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，聯(lián)手打造線上線下融合的“新消費(fèi)”，個(gè)別媒體將此解讀為萬達(dá)在互聯(lián)網(wǎng)巨頭“新零售”的競爭中“選邊站隊(duì)”。

對此，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)文表示：純粹從公司商業(yè)利益出發(fā)選擇合作伙伴，萬達(dá)仍然是萬達(dá)商業(yè)控股股東，并擁有線上線下融合發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)和決策權(quán)，不會(huì)“選邊站隊(duì)”，也不會(huì)做傷害其他方利益的事。

此外，“萬達(dá)將徹底退出房地產(chǎn)”純屬誤讀，消息中明確指出是萬達(dá)集團(tuán)旗下企業(yè)萬達(dá)商管集團(tuán)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2017年萬達(dá)集團(tuán)年報(bào)中明確今年成立地產(chǎn)集團(tuán)，繼續(xù)開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

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重磅！騰訊等“四巨頭”340億入股萬達(dá)！萬達(dá)商業(yè)估值2400億，A股上市加速？

作者：岳薇彭勃

文章來源：e公司官微

1月29日，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。據(jù)此估算，萬達(dá)商業(yè)估值約2429億元。

這是全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實(shí)體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰(zhàn)略投資之一。

1月29日晚間，萬達(dá)集團(tuán)微信公眾號發(fā)布的這則重磅消息點(diǎn)燃了資本圈，這是萬達(dá)商業(yè)回A進(jìn)程沉寂相當(dāng)一段時(shí)間后的首次進(jìn)展。值得重視的是，萬達(dá)集團(tuán)明確指出，上述戰(zhàn)略投資者加入后將推動(dòng)萬達(dá)商業(yè)盡快上市。

投后萬達(dá)商業(yè)體量有多大？

根據(jù)上述各商業(yè)巨頭的投資金額測算，萬達(dá)商業(yè)的估值約為2429億元。

萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)集團(tuán)旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)板塊，以1月29日收盤價(jià)來計(jì)算，同屬地產(chǎn)板塊的投資方融創(chuàng)中國（01918.HK）的市值約為1685億港元；碧桂園（02007.HK）市值3456億港元，約合人民幣2798億元；而前段時(shí)間登頂全球房企市值冠軍的萬科A+H市值共約4162億元人民幣。

去年11月引入600億元第三輪戰(zhàn)投的恒大地產(chǎn)估值已達(dá)4251.9億元。由此可見，萬達(dá)商業(yè)投后估值與碧桂園相當(dāng)。

作為萬達(dá)集團(tuán)旗下核心企業(yè)，是全球規(guī)模最大的實(shí)體商業(yè)巨頭，萬達(dá)商業(yè)的主營業(yè)務(wù)是搭建線下消費(fèi)平臺為目的的商業(yè)地產(chǎn)投資、運(yùn)營管理。截至2017年底，萬達(dá)商業(yè)持有已開業(yè)商業(yè)面積3151萬平方米，在中國開業(yè)萬達(dá)廣場235個(gè)，年客流量31.9億人次。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)商業(yè)經(jīng)審計(jì)的2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1298.55億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤328.85億元；2017年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入600.39億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤90.47億元。

（萬達(dá)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，巨潮截圖）

截至目前，萬達(dá)集團(tuán)持有萬達(dá)商業(yè)43.712%股份，王健林直接持有萬達(dá)商業(yè)6.24%股份，王健林為萬達(dá)商業(yè)實(shí)際控制人。

而退市投資人持有萬達(dá)商業(yè)14.273%的股份，騰訊等各方的入局也意味著萬達(dá)商業(yè)從H股私有化退市時(shí)引入的投資人將悉數(shù)撤退。

（萬達(dá)股權(quán)圖，巨潮截圖）

巨頭們啪啪打算盤

1月29日晚，蘇寧云商（002024）也發(fā)布了這則消息，透露了其投資額。公告稱，蘇寧云商或其指定的子公司計(jì)劃出資人民幣95億元或者等值港幣購買萬達(dá)商業(yè)股東持有的約3.91%股份。

具體購買情況包括兩個(gè)部分：

首先購買萬達(dá)商業(yè)H股退市時(shí)引入的退市投資人擬出售的其所持有的萬達(dá)商業(yè)股份；

其次，蘇寧云商投資款在購買退市股份之外仍有剩余的，應(yīng)與萬達(dá)集團(tuán)簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并將剩余的投資款全部用于購買萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的持有萬達(dá)商業(yè)部分股份。

投資完成后，蘇寧云商可委派一名人員作為列席代表列席萬達(dá)商業(yè)董事會(huì)，但不享有投票權(quán)。

萬達(dá)商業(yè)此次引入的戰(zhàn)投可謂是大牌云集，從上已經(jīng)大致可以窺見蘇寧的投資成本，除去蘇寧，騰訊、京東和融創(chuàng)平均每方將出資82億元。商業(yè)巨頭湊在一起做買賣，那么這筆生意到底劃不劃算？

高景資產(chǎn)總裁薛冰巖算了這樣一筆賬：

1、萬達(dá)商業(yè)在港股私有化之后有資金困境，按照約定，假如萬達(dá)8月份之前未能在A股上市，支付給私有化資金的成本大概有300億，這是極大的資金壓力；

2、按照340億占比14%的股份來看，萬達(dá)商業(yè)的估值約為2429億元，按照萬達(dá)商業(yè)持有的3151萬平方米物業(yè)計(jì)算，每平方米物業(yè)價(jià)值僅為7707元，這顯然是極為有吸引力的估值水平；

3、無論是騰訊和京東，還是蘇寧，在新零售業(yè)態(tài)發(fā)展如火如荼的今天，都對線下商鋪資源有較強(qiáng)烈的需求，而萬達(dá)商業(yè)正好能夠滿足這種需求。

對市場影響及投資機(jī)會(huì)而言，對蘇寧來說，張近東提出來要在2018年開8000家店，入股萬達(dá)商業(yè)可能有利于進(jìn)一步加強(qiáng)與萬達(dá)的合作，快速實(shí)現(xiàn)開店目標(biāo)；對騰訊而言，可能更多地是一種財(cái)務(wù)投資；對京東而言，也有利于其線下店鋪的開拓。

小e覺得這賬本里滿滿都是信息。

蘇寧在自家的微信公眾號里也啪啪打起了算盤，稱這次投資是公司新智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略自2017年底發(fā)布后公司具有戰(zhàn)略性的重要一步。

蘇寧稱，公司計(jì)劃未來三年將蘇寧互聯(lián)網(wǎng)門店拓展到2萬家左右、面積達(dá)到2000多萬平方，其中，2018年新開店數(shù)量將達(dá)到5000家。

蘇寧認(rèn)為，自己和萬達(dá)商業(yè)的互補(bǔ)性非常明顯，對于蘇寧來說，萬達(dá)商業(yè)擁有完善的商業(yè)廣場物業(yè)資源以及豐富的品牌商戶資源，具有較大的線下入口價(jià)值；而對于萬達(dá)來說，蘇寧有著豐富的零售業(yè)態(tài)以及龐大的物業(yè)資源需求。

一方面蘇寧可以加快線下蘇寧易購、母嬰、超市等專業(yè)店面以及蘇寧易購廣場多業(yè)態(tài)店面的布局，進(jìn)一步完善蘇寧智慧零售網(wǎng)絡(luò)布局；同時(shí)萬達(dá)商業(yè)下屬物業(yè)也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的租金收入，有助于物業(yè)估值提升，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)；此外，雙方還將在會(huì)員數(shù)據(jù)、金融服務(wù)、倉儲(chǔ)物流、物資采購等多方面開展一系列合作。

萬達(dá)商業(yè)又有啥盤算？

蘇寧提到，其單面進(jìn)入萬達(dá)商業(yè)后，能夠?yàn)槿f達(dá)商業(yè)提供穩(wěn)定租金，有助于物業(yè)估值提升，而萬達(dá)自身還有其他的盤算。

針對此次投資，萬達(dá)集團(tuán)表示，引入新戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)，各方將推動(dòng)萬達(dá)商管集團(tuán)盡快上市。

這從萬達(dá)2017年的部分業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)可瞄見端倪。2017年，萬達(dá)經(jīng)歷了638億元世紀(jì)并購案，將旗下的13個(gè)萬達(dá)文旅城賣給了融創(chuàng)、77個(gè)酒店賣給了富力，與此同時(shí)，萬達(dá)保留文旅項(xiàng)目的品牌及運(yùn)營管理權(quán)，這是萬達(dá)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地的重要一步。

重新定位的萬達(dá)商管集團(tuán)將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業(yè)資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費(fèi)”商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)實(shí)體商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的雙贏。

另外，借此次戰(zhàn)略投資，萬達(dá)重提了萬達(dá)商業(yè)的上市計(jì)劃。

萬達(dá)商業(yè)于2014年12月23日在香港聯(lián)交所上市，創(chuàng)下了港股市場規(guī)模最大的IPO。但上市后，萬達(dá)商業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類A股上市公司，其股本結(jié)構(gòu)中實(shí)際可流通的股票數(shù)量也一直維持在較低水平，融資能力大受限制。

不足兩年時(shí)間之后， 2016年9月20日，萬達(dá)商業(yè)在香港聯(lián)交所完成私有化退市。自去年萬達(dá)商業(yè)進(jìn)入IPO排隊(duì)的消息爆出之后，關(guān)于其回A的消息已經(jīng)沉寂了相當(dāng)一段時(shí)間。

e公司曾經(jīng)梳理在萬達(dá)商業(yè)私有化進(jìn)程中，多家A股上市公司隱身于9家私有化財(cái)團(tuán)中，包括皇氏集團(tuán)、國中水務(wù)、杉杉股份、工商銀行，以及中國中鐵、中國平安、中航資本等“中字頭”公司。目前暫不清楚將要交出萬達(dá)商業(yè)14%股份的退市投資人中是否都包括這些公司。

此前有媒體報(bào)道，萬達(dá)商業(yè)私有化項(xiàng)目書顯示，萬達(dá)在私有化時(shí)簽訂一份對賭協(xié)議，協(xié)議稱，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，大連萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

正如上面分析，對賭協(xié)議即將到期，而萬達(dá)商業(yè)回A暫無明確進(jìn)展，萬達(dá)要付出的私有化資金成本將非常高昂。

小e在此梳理了一下萬達(dá)商業(yè)從港股退市與A股上市之路。

2014年12月，萬達(dá)商業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌上市，發(fā)行6.52億的港股，每股發(fā)行價(jià)48港元。但萬達(dá)商業(yè)在港股的表現(xiàn)卻不盡如人意，最高價(jià)每股78港元，而最低價(jià)卻低到了31.1港元。

2015年9月，萬達(dá)商業(yè)向中國證監(jiān)會(huì)遞交了招股說明書，按照萬達(dá)商業(yè)披露的A股新股發(fā)行計(jì)劃，總計(jì)發(fā)行不超過2.5億股新股，募集資金120億元，折算下來平均每股發(fā)行價(jià)為48元。

2016年3月30日晚間，萬達(dá)商業(yè)（3699.HK）發(fā)布公告稱，擬進(jìn)行H股全面收購要約。要約收購價(jià)格將不低于48港元。

2016年9月20日，登陸港交所637天的萬達(dá)商業(yè)正式退市，從H股退市之后的萬達(dá)商業(yè)全力謀求在A股的上市。

2017年3月3日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的最新版首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況表格中，萬達(dá)商業(yè)的狀態(tài)由此前的“已受理”轉(zhuǎn)為“已反饋”。

2017年7月10日，萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(01918.HK)聯(lián)合發(fā)布，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元收購萬達(dá)旗下76個(gè)酒店，同時(shí)萬達(dá)以295.75億元的價(jià)格，將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。從萬達(dá)的管理結(jié)構(gòu)上來看，萬達(dá)文旅城項(xiàng)目和酒店業(yè)務(wù)都是正在謀求回歸A股的萬達(dá)商業(yè)的重要構(gòu)成部分。此前，證券時(shí)報(bào)曾報(bào)道，據(jù)萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)商業(yè)回A計(jì)劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊。

在今晚，萬達(dá)公告表示，引入新戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)，各方將推動(dòng)萬達(dá)商管集團(tuán)盡快上市。

王健林的“劇透”

實(shí)際上，對于萬達(dá)商業(yè)的調(diào)整，王健林在“萬達(dá)集團(tuán)2017年年會(huì)”上早有提及。

數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商業(yè)收入1125.4億元，完成年計(jì)劃的104.1%，同比減少21%。其中，房地產(chǎn)收入831.7億元，完成年計(jì)劃的104%，同比減少23.7%；租金收入255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%，同比增長30.3%。

萬達(dá)年會(huì)上，王健林透露，今年為了適應(yīng)轉(zhuǎn)型，也為了資本市場需要，萬達(dá)擬對公司管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，主要是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整。

一方面是成立商管集團(tuán)，將原來商業(yè)地產(chǎn)更名，成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營管理商，使公司戰(zhàn)略更清晰，商業(yè)模式更純粹，也為了使市場估值更高。將來商管就是收租金，利潤每年兩位數(shù)增長，在此基礎(chǔ)上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場估值會(huì)更高。新的商管公司將是以輕資產(chǎn)為主、重資產(chǎn)持有為輔的企業(yè)。新的商管集團(tuán)將是萬達(dá)集團(tuán)核心企業(yè)。

另一方面是成立地產(chǎn)集團(tuán)。第一要負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但利潤歸商管。第二要開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開發(fā)。第三也可以輸出品牌管理。地產(chǎn)集團(tuán)不求做大，主要看利潤。地產(chǎn)集團(tuán)的主要任務(wù)就是建萬達(dá)廣場，另外捎帶搞點(diǎn)業(yè)務(wù)就行。

此前，“世紀(jì)大交易”后，萬達(dá)已將文旅和酒管這兩個(gè)輕資產(chǎn)部分注入到香港上市公司萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）中，目前該上市公司1月19日因涉及非常重大收購事項(xiàng)暫時(shí)停牌，而萬達(dá)商業(yè)A股IPO正在排隊(duì)中。于是市場猜測，以文旅和酒店管理為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市，以“萬達(dá)廣場”為主的輕重結(jié)合資產(chǎn)則謀求在A股上市，是萬達(dá)資本市場布局的方向。

此外，在談及2018年的主要工作安排時(shí)，王健林再次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)降低企業(yè)負(fù)債，清償全部海外有息負(fù)債。

“萬達(dá)集團(tuán)將采用一切資本手段降低企業(yè)負(fù)債，包括出售非核心資產(chǎn)、保持控制權(quán)前提下的股權(quán)交易、合作管理別人的資產(chǎn)等等。萬達(dá)要逐步清償全部海外有息負(fù)債，萬達(dá)商業(yè)退市資金也有了可靠方案。同時(shí)計(jì)劃用兩到三年時(shí)間，將企業(yè)負(fù)債降到絕對安全的水平。今天我可以在這里負(fù)責(zé)任地說，萬達(dá)集團(tuán)在全球絕不會(huì)出現(xiàn)任何信用違約！萬達(dá)30年沒有出現(xiàn)一起信用違約，我們把信用看得比資產(chǎn)、利潤更重要。”他說。