失智老人，怎會(huì)做出買房決定？
兩女兒私自分配母親房產(chǎn) 法院認(rèn)定協(xié)議對(duì)老人無效
2005年，陳大媽因一次手術(shù)意外導(dǎo)致智力受損，喪失了民事行為能力。但在幾年后陳大媽兩個(gè)女兒簽訂的房屋分配協(xié)議中，陳大媽卻在其中一套房屋的購買時(shí)有出資的行為，并享有房屋的部分份額。
失智的老人，怎么還會(huì)做出買房的決定？法庭上，陳大媽的法定代理人明確表示，陳大媽從沒有作出任何處置個(gè)人財(cái)產(chǎn)的表示。最終，經(jīng)兩級(jí)法院審理，法院確認(rèn)兩女兒簽訂的協(xié)議對(duì)陳大媽不具有約束力。
意外
老人手術(shù)麻醉過敏失去行為能力
2005年，陳大媽因病手術(shù)，沒想到在麻醉時(shí)發(fā)生了嚴(yán)重的過敏反應(yīng)，雖經(jīng)醫(yī)院全力搶救得以生還，但醫(yī)療事故導(dǎo)致她的智力受損，無法分辨任何人。
陳大媽的老伴早年前就已過世。這場(chǎng)意外后，陳大媽再也沒有離開過醫(yī)院，而照顧陳大媽生活的任務(wù)，就落到了兩個(gè)女兒馮婷、馮莉的肩頭。
2008年，妹妹馮莉?yàn)榱私Y(jié)婚，在通州區(qū)某小區(qū)購買了一處房產(chǎn)，后因婚事未成，房屋一直沒有實(shí)際居住。
幾年后，姐姐馮婷找到妹妹馮莉商議，希望妹妹能把名下的通州區(qū)某處房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給自己。馮婷表示愿意償付妹妹已付的首付款，而作為房產(chǎn)升值的補(bǔ)償，馮婷表示愿意放棄母親單位待分配房產(chǎn)的權(quán)益。
商議妥當(dāng)后，姐妹倆在2012年簽訂了一份協(xié)議，約定通州區(qū)某房產(chǎn)的出資額分別為陳大媽41萬元、馮婷22萬元、馮莉50萬元，其中馮莉的50萬元由馮婷代為交納。而陳大媽待分配的房產(chǎn)已經(jīng)預(yù)交了部分款項(xiàng)，需要等待單位的分配計(jì)劃，這套房屋由陳大媽出資16萬元，馮莉出資24萬元，馮婷未出資且不享有份額。
但早在2005年就已經(jīng)喪失了民事行為能力的陳大媽，是怎么協(xié)商“出資”的呢？事實(shí)上，陳大媽的賬戶在意外后一直由小女兒馮莉管理，在2008年購房時(shí)，馮莉支取了母親賬戶內(nèi)的4萬元，用于繳納首付款，簽訂協(xié)議時(shí)兩人將母親的份額計(jì)算為41萬元。而那套待分配房產(chǎn)的出資可以部分使用陳大媽的工齡抵扣，姐妹二人據(jù)此估算出陳大媽的出資份額。
這份協(xié)議從始至終都沒有陳大媽的參與，協(xié)議簽字也只有姐妹兩人。到了2015年，因?yàn)槟赣H的單位遲遲沒有房屋分配計(jì)劃，姐妹倆為房產(chǎn)的歸屬問題鬧上了法庭。
官司
法院指定老人弟弟代理參與訴訟
姐姐馮婷起訴認(rèn)為，依據(jù)協(xié)議，通州的房產(chǎn)應(yīng)該過戶至她的名下。而妹妹馮莉則提起反訴，認(rèn)為母親待分配的房產(chǎn)近十年遲遲沒有分配計(jì)劃，姐妹之間的協(xié)議已無法繼續(xù)履行，而通州房屋的首付款、貸款、稅費(fèi)等費(fèi)用都是她繳納的，故請(qǐng)求法院確認(rèn)她對(duì)房屋的所有權(quán)。
由于案件涉及家庭矛盾，為了徹底解決糾紛，法官聯(lián)絡(luò)到了多名姐妹倆的長(zhǎng)輩，希望長(zhǎng)輩能夠從中調(diào)和。
姐妹倆的二姑馮大媽向法官表示，她們簽署的協(xié)議根本沒有考慮到陳大媽的利益，也從沒有跟任何長(zhǎng)輩提起過。姐妹兩人對(duì)簿公堂后，馮大媽曾叫上幾個(gè)長(zhǎng)輩想要從中說和，但兩個(gè)孩子的態(tài)度都十分堅(jiān)決，不愿讓步。
對(duì)于馮婷，馮大媽頗有微詞。陳大媽遭遇醫(yī)療事故的11年來，一直是由馮莉獨(dú)自照顧，馮婷并沒有盡到長(zhǎng)女的責(zé)任。在馮大媽看來，馮婷雖然稱涉案的房屋她曾有100余萬元的出資，但那套房屋原本是馮莉的婚房，“哪有自己的婚房讓別人入股的”。
“錢是錢，房是房，權(quán)是權(quán)，必須要分清楚。”在馮大媽看來，姐妹兩人爭(zhēng)論不休的原因就在于將這三者混為一談。
為了查清事實(shí)，法官來到陳大媽就醫(yī)的醫(yī)院調(diào)查，確認(rèn)了陳大媽從2005年起就沒有任何自主意識(shí)，不能控制自身的行為，這種狀況已經(jīng)持續(xù)多年。為保障陳大媽的訴訟權(quán)益，法院依法指定了陳大媽的弟弟，也就是姐妹倆的舅舅陳大爺作為其法定代理人參與訴訟。
一審
協(xié)議未保護(hù)老人利益不具有拘束力
對(duì)于馮莉在購房時(shí)曾使用過陳大媽賬戶內(nèi)錢款的情況，陳大爺表示了理解。他對(duì)法官表示，陳大媽在2005年遭遇意外后，直到2012年官司勝訴才獲得第一筆賠償金，這期間，陳大媽的治療、護(hù)理費(fèi)用除了從她的工資卡內(nèi)支取外，不足的部分都是馮莉支付的，“就當(dāng)是部分償還了吧”。
但姐妹二人擅自約定使用陳大媽財(cái)產(chǎn)的行為，在長(zhǎng)輩們看來當(dāng)然是無效的。陳大爺表示，陳大媽的財(cái)產(chǎn)不屬于馮婷、馮莉任何一個(gè)人，誰也沒有權(quán)利用陳大媽的錢進(jìn)行投資，更不能提前分配。
即使如姐妹二人所說，她們是用母親的資產(chǎn)作為投資，并取得房產(chǎn)增值的收益，陳大爺依然無法認(rèn)可。如果陳大媽名下有其他房產(chǎn)，那么待分配的房產(chǎn)會(huì)受到影響，可能損害到陳大媽的權(quán)益。更何況，陳大媽的母親仍然在世。陳大爺無法容忍姐妹倆用陳大媽的房產(chǎn)進(jìn)行交易，“做得實(shí)在太過分了”。
經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為根據(jù)銀行賬戶流水等證據(jù)，可以證明馮婷對(duì)涉案房屋確有出資。依據(jù)協(xié)議，涉案房屋為馮婷、馮莉和陳大媽三人共有，但該協(xié)議的簽訂并未征得陳大媽的同意，協(xié)議中處分財(cái)產(chǎn)的行為也并不是為了保護(hù)陳大媽的利益，因此協(xié)議對(duì)陳大媽不具有拘束力。涉案房屋登記在任一共有人名下并不改變物權(quán)的歸屬，在共有物分割前，不宜根據(jù)對(duì)陳大媽沒有拘束力的協(xié)議改變現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)登記。故一審駁回了馮婷分割房屋的訴請(qǐng)，也駁回了馮莉要求確認(rèn)物權(quán)的訴請(qǐng)。
一審判決后，姐妹倆均表示不服，向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴，仍分別堅(jiān)持各自的訴訟請(qǐng)求。陳大媽一方雖然沒有上訴，對(duì)于一審法院確認(rèn)陳大媽對(duì)涉案房屋享有份額的認(rèn)定，陳大爺表示不能認(rèn)可。“法院不能為她創(chuàng)設(shè)原本就不存在的利益，利益再大也不能接受，更何況這個(gè)認(rèn)定可能侵犯她的權(quán)益。”陳大爺表示，二審法院應(yīng)當(dāng)予以糾正。
終審
即便子女也無權(quán)處分老人財(cái)產(chǎn)
三中院經(jīng)審理認(rèn)為，馮婷、馮莉的上訴請(qǐng)求均不能成立，但一審判決確認(rèn)涉案房屋為三人所共有，該認(rèn)定是錯(cuò)誤的，不能認(rèn)定陳大媽對(duì)房屋有出資的事實(shí)，協(xié)議對(duì)陳大媽不具有法律約束力，應(yīng)當(dāng)予以糾正。一審判決認(rèn)定事實(shí)雖有瑕疵，但裁判結(jié)果正確，故二審裁定維持一審判決。
本案主審法官，北京市三中院民四庭魯南法官特別指出家庭內(nèi)部經(jīng)濟(jì)糾紛常見的法律風(fēng)險(xiǎn)。家庭成員之間，財(cái)產(chǎn)的界限并不明晰，很多借款、墊付資金的行為是不會(huì)留下憑證的。特別在本案中，馮莉長(zhǎng)期持有母親的賬戶，很多資金往來她都無法給出詳盡的解釋。
馮莉主張她在母親治療期間墊付了大量費(fèi)用，因此她從母親賬戶內(nèi)取款相當(dāng)于償還她墊付的款項(xiàng)，但金錢作為種類物，如果進(jìn)入了他人的賬戶，便視為他人所有。因此為減少糾紛，盡量不要將各賬戶混用，例如老人的醫(yī)療費(fèi)用，應(yīng)盡量使用老人名下的賬戶進(jìn)行支出。
對(duì)于家庭的大額財(cái)產(chǎn)，魯南法官建議，如果條件允許，最好簽訂書面協(xié)議，并進(jìn)行公證。雖然本案馮婷、馮莉針對(duì)房產(chǎn)的分配簽訂了協(xié)議，但協(xié)議對(duì)于各方的出資來源、所占份額的約定均較為模糊，并且處分了她們本無權(quán)處分的第三人財(cái)產(chǎn)，協(xié)議的效力存在瑕疵。
由于陳大媽目前不具備民事行為能力，如果姐妹倆使用陳大媽的財(cái)產(chǎn)是因老人必要、合理的支出，比如醫(yī)藥費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等，在能夠提供發(fā)票、合同、匯款記錄等證據(jù)的情況下，即使陳大媽的法定代理人不追認(rèn)，法院也可以直接認(rèn)定支出有效。另外，如果是純粹的贈(zèng)予行為而不需要陳大媽承擔(dān)義務(wù)，贈(zèng)予也不會(huì)因陳大媽不具備民事行為能力而無效。
而除此之外，一切涉及到陳大媽利益的行為，都需要等待她的法定代理人的追認(rèn)才能生效。本案中，由于姐妹倆的約定可能損害陳大媽的權(quán)益，代理人不予追認(rèn)，協(xié)議便無法對(duì)陳大媽產(chǎn)生約束。
(文中人物均為化名)
