核心提示：位于河南省鄭州市北郊的瀚海北金商業(yè)中心，所取得土地是沒有經(jīng)過必要的程序,導致土地年限縮短，在業(yè)主的強烈質(zhì)疑后，思念瀚海開發(fā)商為了讓業(yè)主放心購房，暗設圈套與業(yè)主簽署了一個補充協(xié)議，可笑的是補充協(xié)議“看人下菜”有多個版本：50%賠償、20%賠償、無賠償不等。因為有了開發(fā)商提前設套，業(yè)主們的維權得不到支持，他們處處碰壁、走投無路，只好求助媒體，希望瀚海置業(yè)給他們一個公道。
近日，河南省鄭州市瀚海北金商業(yè)中心的200多位業(yè)主聯(lián)名向媒體反映了他們遭遇瀚海置業(yè)欺詐，落入“返租陷阱”的不公正經(jīng)過。
業(yè)主代表劉女士告訴本網(wǎng)，河南瀚海置業(yè)開發(fā)的瀚海北金商業(yè)中心從一開始就居心不良，一步步讓他們走進充滿欺詐和謊言的圈套里。
40年的產(chǎn)權嚴重縮水，業(yè)主們在2013年6月份與開發(fā)商簽訂的購房合同的日期是2010年11月21日至2042年1月11日。而最后拿到的產(chǎn)權證與購房合同不符，上面的日期卻是2002年1月12日起，2042年1月11日至。而實際交房日期都是在2014年，業(yè)主們質(zhì)疑2002年到2010年這8年的土地的內(nèi)幕，至今無人解釋。
瀚海北金商業(yè)中心位于北三環(huán)南文化路東。共有商鋪370多套，商鋪樓上還有300多套寫字樓。
大部分業(yè)主都是在2013年與瀚海置業(yè)簽訂的購房合同，2014年交房。與商業(yè)房產(chǎn)40年產(chǎn)權相差太多，業(yè)主們表示不能接受，提出要退訂金不愿購買，瀚海置業(yè)就提出簽一個補充協(xié)議，承諾交房時產(chǎn)權不低于37年，否則接受退房和給業(yè)主的賠償。
業(yè)主們告訴本網(wǎng)，這是瀚海置業(yè)給業(yè)主們暗設的圈套，瀚海置業(yè)給業(yè)主畫了個大餅。
業(yè)主們在知道上當受騙后，就瀚海置業(yè)存在的問題，上訪到金水區(qū)政府，在金水區(qū)政府信訪人員面前，瀚海置業(yè)表態(tài)雙方坐下來好好談，徹底解決好業(yè)主反映的問題，可是離開金水區(qū)政府后，瀚海置業(yè)就翻臉不認賬，再沒有人來處理此事了。
瀚海北金商業(yè)中心土地背后有玄機？
河南瀚海置業(yè)取得的這宗土地沒有進行招拍掛相關程序?
鄭州市金水區(qū)法院( 2007)金法執(zhí)字第1288號《民事裁定書》有很明白的表述：鄭州市陳寨果蔬銷售中心拖欠河南瀚海置業(yè)有限公司500萬元，法院在執(zhí)行過程中，雙方當事人與2007年7月10日自愿達成協(xié)議，被執(zhí)行人將一處19925.3平方米的國有土地使用權抵償給瀚海置業(yè)。該宗土地經(jīng)鄭州豫華土地評估機構有限公司估計，總地價3537.8萬元。申請執(zhí)行人自愿以該評估價格接受財產(chǎn)，用于抵償所欠債務，超出債務部分的金額雙方另行處理。也就是說，瀚海置業(yè)500萬元拿下了價值3000多萬的土地，至于其他余額則沒有顯示去向。
業(yè)內(nèi)人士告訴本網(wǎng)，這宗土地的取得程序不合常理。按照程序，要么提供招拍掛，要么經(jīng)過國土資源局協(xié)商拿地，如果通過法院，在取得之前，法院要先進行拍賣環(huán)節(jié)，如果有兩次的流拍之后，才能有申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商取得，如今這宗土地是否經(jīng)過了拍賣程序，我們不得而知。
規(guī)劃的綠化面積哪里去了？
據(jù)業(yè)主反映，瀚海北金商業(yè)中心目前綠化面積等于零。
國務院《城市綠化條例》明文規(guī)定，“單位附屬綠化面積占單位總用地比率不低于30%，其中交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于20%”。
業(yè)主們稱，當初為了讓這個樓盤早日開工，鄭州市相關部門不惜余力，為其出招。落款日期為2012年2月16日的(2011)8號《鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局用地、建筑專題業(yè)務會會議紀要》顯示，相關部門專門就河南瀚海置業(yè)有限公司商業(yè)寫字樓開會定調(diào)，把國務院《城市綠化條例》規(guī)定的商業(yè)中心綠地率不低于20%的標準，在瀚海北金商業(yè)中心綠地率卻降為11.5%。而鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局與河南瀚海置業(yè)2012年2月15日簽訂的《建設項目規(guī)劃管理合同書》里面顯示綠地率為5%。到了最后連這5%也不存在了，本網(wǎng)在現(xiàn)場看到，除幾個盆景是真的綠化外，其他則是有綠顏色的塑料覆蓋代替。
業(yè)主就瀚海北金商業(yè)中心綠地不安規(guī)定和設計建設為由起訴到法院，要求依法撤銷瀚海北金樓盤項目的建設工程規(guī)劃許可證。2016年9月22日，鄭州市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院作出《行政判決書》，沒有支持業(yè)主的訴求，業(yè)主不服此次判決，又上訴至鄭州市中級人民法院，如今法院還沒有作出二審判決，業(yè)主們一直在焦急等待。
補充協(xié)議被仲裁無效
針對瀚海置業(yè)的《商品房買賣合同》中的仲裁條款，業(yè)主康先生等人向鄭州市仲裁委員會申請仲裁。
申請人提出， 瀚海北金商業(yè)中心項目的宣傳和承諾土地使用年限為40年，而在2013年6月8日業(yè)主們看到瀚海置業(yè)提供的《商品房買賣合同》中土地使用年限僅為32年，就拒絕在合同上簽字，瀚海置業(yè)又與業(yè)主簽訂了一個《補充協(xié)議》。再次承諾，保證在交房一年內(nèi)，在辦理房產(chǎn)證前，變更土地使用權限不少于37年。如未能按照協(xié)定辦理土地使用權續(xù)期手續(xù)，同意解除《商品房買賣合同》;除返還業(yè)主支付的款項外，還應按已付房款的百分之五十賠償?shù)葍?nèi)容。故要求解除合同，賠償損失。
被申請人瀚海置業(yè)卻自打自己臉：他們對當初主動提出并與業(yè)主簽訂的補充協(xié)議則辯稱，補充協(xié)議對雙方自始沒有法律約束力，申請人無權以無效的補充協(xié)議的約定要求解除《商品房買賣合同》。此時，瀚海置業(yè)的真正面目露出來了。
2017年1月9日，鄭州市仲裁委作出(2015)603號《裁決書》：《商品房買賣合同》為有效合同，業(yè)主訴求解除合同不予支持;《補充協(xié)議》無效。駁回了康先生的仲裁訴求，本案3萬多元仲裁費由“勝訴”的瀚海置業(yè)承擔。
業(yè)主們一頭霧水，他們不明白，一個真實意思表達的補充協(xié)議為什么被仲裁無效呢?方知上當?shù)臉I(yè)主們就開始在瀚海北金商業(yè)中心維權。
就在本網(wǎng)發(fā)稿時，業(yè)主們接到瀚海置業(yè)下設的返租辦公室發(fā)出的通知，把他們正常維權定性為“鬧事”，對參與維權的業(yè)主，除按實際租金支付外，商業(yè)中心還要加收管理費。
瀚海北金返租的情況，業(yè)主們表示，瀚海北金商鋪業(yè)主在購房時表示，業(yè)主以三年租金抵房款，但是，這一部分的房款并沒有寫到合同里，所以，現(xiàn)在三年租期滿，給瀚海置業(yè)下設的返租辦公室續(xù)租時，對方不承認這個事實，不作為總房款依據(jù)來算返點，只算合同里顯示的部分(76%的房款)，業(yè)主方覺得這樣違背事實。就返租談判環(huán)節(jié)，對方公司的返租點數(shù)，先用房半年后再給業(yè)主租金等事項，和業(yè)主方?jīng)]能達成一致，所以，業(yè)主們不同意這個公司繼續(xù)托管，但是卻遭到了對方公司公開的威脅。
業(yè)主們被激怒了，他們認為這是明目張膽的仗勢欺人，打擊報復。
針對業(yè)主的投訴，一資深律師認為：該土地通過司法程序的取得土地，當時欠款約500萬，土地評估3000多萬，直接以物抵債并不違法，但是以3000萬的土地抵償500萬債權是否妥當，法院應該進行審查，嚴謹?shù)淖龇☉攲ν恋剡M行拍賣，以拍賣取得的款項償還債務，多余的款項歸還債務人;此外，開發(fā)商在出賣房產(chǎn)的時候應當對購買人進行充分的披露，對房產(chǎn)的相關信息進行公開，如果有對購買人進行賠償承諾的時候，最好以公平的原則對待每個購買人;另外，綠化率國家有法律規(guī)定的，鄭州市政府和鄭州市規(guī)劃局沒有權利對綠化率進行降低，并且在不符合相關規(guī)定的情況下，審批相關證件，是不妥當?shù)?合同是雙方的意愿表示，雖然開發(fā)商承擔的義務可能完成不了，但是直接以這個理由認定補充協(xié)議無效有待商榷，即使開發(fā)商相關條款無效，違約條款是否無效應當根據(jù)其他內(nèi)容綜合認定。
