11月末的上海遠郊區(qū)，西北風正肆意地吹拂。位于松江區(qū)松衛(wèi)北路上的同福祥灣老年公寓旁，王奶奶用手護著額頭與老伴在公寓樓下散步。2016年，王奶奶與老伴賣掉了市區(qū)的房子，用40萬左右在同福祥灣購買了一套老年公寓，準備在這里安度晚年。
不遠處的養(yǎng)老公寓售樓處，即使是工作日期間前來看房的人也是絡繹不絕，銷售人員帶著一批批客戶前往尚未裝修完成的樣板間看房。
養(yǎng)老公寓，近兩年來在上海迎來了一個爆發(fā)窗口期。2015年開始，滬上近郊養(yǎng)老公寓項目如雨后春筍般頻頻冒出，閔行、松江、青浦、崇明等區(qū)先后都開始涌現(xiàn)出大型養(yǎng)老公寓項目投入運營。
市場的狂歡背后必然是不斷旺盛的養(yǎng)老市場需求所致。事實上，自2000年開始，我國便迅速進入老齡化社會，上海更是全國最早進入老齡化的城市，也是老齡化程度最深的城市。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年，上海60周歲及以上的老年人口占到上海戶籍人口的18.3%。2015年，這個數(shù)字躥升至30.2%。預計到2020年，上海市60周歲及以上的戶籍老年人口將超過540萬，占比超過36%。
而綜觀整個國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，在所有的養(yǎng)老服務細分領域?qū)崿F(xiàn)商業(yè)化的道路上走得最快的一直是養(yǎng)老地產(chǎn)，正源于其可觀的盈利空間。
然而市場熱鬧的外在下掩蓋著養(yǎng)老公寓目前面臨的挑戰(zhàn)。外在環(huán)境方面，老年公寓的商業(yè)模式并不成熟，缺乏金融、土地與配套政策的支持，目前市場上火熱的會員制養(yǎng)老模式始終定位在中高端；內(nèi)在因素方面，養(yǎng)老服務與生俱來的公益性與社會資本的逐利天性之間具有天然的矛盾性。如何平衡與取舍，成為各方資本涌入者所面臨的最大難題。
作為中國最早實現(xiàn)商業(yè)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)類別，養(yǎng)老公寓在艱難的探索中前行。
百萬元門檻的會員制
在很多提供養(yǎng)老公寓服務的企業(yè)看來，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心便是照料與服務，這也是社會力量涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠立足的關鍵。
如今，在經(jīng)歷了一波養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮后，那些能夠在市場中堅持下來的，無一不是緊緊抓住了“服務”這個養(yǎng)老公寓市場需求中最核心的社會痛點。
作為養(yǎng)老重鎮(zhèn)的上海，十多年前就有養(yǎng)老公寓項目的誕生。興建于2005年的上海親和源養(yǎng)老社區(qū)便是其中較早的項目，該項目自2008年開始正式對外營業(yè)，至今已有近10年的歷史。
“親和源的會員模式是源自國外的俱樂部管理方式，要求以會員為核心。”親和源集團董事長奚志勇在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時說，親和源作為上海養(yǎng)老公寓的行業(yè)先行者，常被外界視為首創(chuàng)了會員制的養(yǎng)老公寓商業(yè)模式。
浦東康橋鎮(zhèn)的親和源養(yǎng)老社區(qū)由12棟老年公寓組成，共設立了836套居室，可供約1600名老人居住。在入住時，老年人可以選擇購買A、B兩類會員卡入住。其中A卡售價統(tǒng)一，但會根據(jù)不同房型收取不同額度的年費；B卡則年費統(tǒng)一，但會根據(jù)房型設定不同額度的售價。在親和源內(nèi)，提供給老人選擇的共有三種戶型，大套120平方米、中套72平方米、小套則是58平方米。
親和源養(yǎng)老公寓的市場定位十分清晰，瞄準的正是中高端養(yǎng)老市場。奚志勇告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，親和源的會員卡從起初的50萬元一張賣到了現(xiàn)在168萬元每張，除此之外，現(xiàn)在每年每戶還需要交近4萬元的服務費。
收取如此價格不菲的會員費，親和源卻提倡“零服務”的管理概念。親和源在運營的過程中，將國外俱樂部的理事會負責制引入到養(yǎng)老社區(qū)中，由老人們自己選舉出社區(qū)的“最高權(quán)力機構(gòu)”——理事會，而親和源設立的秘書處則是執(zhí)行機構(gòu)，社區(qū)內(nèi)的所有服務都是采用外包購買的方式。
“親和源的產(chǎn)品服務標準是由理事會來定的，所有的服務都由秘書處把關，供應商的服務達不到老人的要求，秘書處就會去更換更好的供應。”奚志勇說，親和源的理事會管理制度是企業(yè)經(jīng)歷10年的經(jīng)營發(fā)展后，摸索出的管理模式。
創(chuàng)建于2015年的上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司（以下簡稱“申養(yǎng)”），是由上海地產(chǎn)集團、上海萬科與上海中醫(yī)藥大學聯(lián)合發(fā)起成立的。作為一家剛成立不久的養(yǎng)老服務公司，申養(yǎng)旗下的養(yǎng)老公寓在運營模式與經(jīng)營理念上基本與親和源相似。
目前，申養(yǎng)旗下的養(yǎng)老公寓以“申養(yǎng)長者公寓”命名，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，位于嘉定安亭和浦東新區(qū)的兩大項目也即將投入運營。其中位于嘉定安亭新鎮(zhèn)的長者公寓總建筑面積約6900平方米，共設有66套公寓；而位于浦東新區(qū)的項目則能夠提供83套公寓。
申養(yǎng)長者公寓的相關負責人在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，長者公寓是專業(yè)化的養(yǎng)老公寓，服務是項目最大的特色。長者公寓同樣采用會籍制，會員可以在長者公寓內(nèi)獲得相應指定公寓的長期使用權(quán)。
采用同樣運營模式的還有2016年4月開業(yè)的浦江鎮(zhèn)星堡浦江鎮(zhèn)養(yǎng)老社區(qū)，由復星集團和美國峰堡集團共同合資成立，其運營的第一養(yǎng)老公寓項目在寶山區(qū)已有3年，入住率超過了90%，星堡浦江鎮(zhèn)養(yǎng)老公寓也采用會員制模式運營，會員費亦在百萬元以上。
當然，除了目前十分火熱的會員制養(yǎng)老公寓外，2016年以來上海的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)也涌現(xiàn)出了其他各種類型的社會力量。例如，2016年7月在松江開業(yè)的泰康之家·申園，便是保險系養(yǎng)老公寓的代表，項目引入了國外的CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）養(yǎng)老模式，配備了專業(yè)康復醫(yī)院和養(yǎng)老照護設備，能夠為獨立生活的老人和有不同程度照護需求的老人提供養(yǎng)老服務。
整體來看，無論運營模式構(gòu)成如何，如今養(yǎng)老公寓動輒百萬元的“入門”費用，已經(jīng)開始成為這一細分養(yǎng)老市場的主流，并不斷吸引著社會資本的進入，養(yǎng)老公寓開始呈現(xiàn)出第二波高潮期。
機構(gòu)養(yǎng)老供需矛盾
距離上海半小時高鐵路程的浙江嘉興市，江南太陽城就坐落在城北的中環(huán)路不遠處。走進這座當年以主打產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓的小區(qū)內(nèi)，只見灰黃墻體，拱形大門，綠植豐茂，河流環(huán)繞，不時地會有幾輛上海牌照的小汽車在小區(qū)內(nèi)行駛而過。
江南太陽城旁的地產(chǎn)中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前江南太陽城大約有3成左右的住戶是來自上海的老年人。“2007年開盤的時候，這里只賣給上海的老年人，不賣給本地人。”中介向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹道。
事實上，在養(yǎng)老公寓的范疇內(nèi)，還存在江南太陽城這類純產(chǎn)權(quán)式老年公寓，但這種具有老年公寓功能的商品住宅僅在上海周邊地區(qū)出現(xiàn)，這些項目既是上海“異地養(yǎng)老”的特例，也是“產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓”的先行者。
上海周邊純產(chǎn)權(quán)式老年公寓的興起，瞄準的正是其不斷外溢的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，商業(yè)邏輯還是上海不斷攀升的老年人口比例，以及背后差異化的養(yǎng)老服務市場需求。老齡人口比重快速攀升的同時，社會的養(yǎng)老理念也在快速遞進。隨著生活水平的提高，老年人平均壽命的延長，一些有條件的老人對于養(yǎng)老服務的需求，從一張養(yǎng)老床位向著一個套房、一種服務、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。
按照上海在“十一五”期間提出的“9073”養(yǎng)老格局：90%的老年人居家養(yǎng)老，7%的老年人社區(qū)居家養(yǎng)老服務，3%的老年人機構(gòu)養(yǎng)老服務。這決定了養(yǎng)老公共服務投放的路徑和養(yǎng)老公共資源配置的比重，機構(gòu)養(yǎng)老床位建設的指標，正是依據(jù)這3%的養(yǎng)老需求進行推算的。
快速老齡化的上海，讓即使是看起來并不太顯眼的"3%"機構(gòu)養(yǎng)老服務配比，不敢有絲毫的懈怠。
為了能夠追趕社會需求，政府出臺了養(yǎng)老床位建設的剛性指標，上海老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃提出，到2020年全市養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)要達到16萬張左右。同時，鼓勵社會資本參與養(yǎng)老床位建設，并先后出臺配套的文件與政策。
上海市民政局老齡工作處處長陳躍斌此前在接受媒體采訪時表示，上海正著力放開養(yǎng)老服務市場，構(gòu)筑一個多元化的養(yǎng)老體系，其中政府主要滿足基本養(yǎng)老服務，包括把困難人口的“底”兜好，以社會力量為主提供養(yǎng)老服務，并讓更多的企業(yè)成為市場主角，提供市場化的養(yǎng)老服務。
21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計上海民政局網(wǎng)站上的養(yǎng)老機構(gòu)公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老公寓共有41家，核定床位數(shù)位8641個；而其他福利院、養(yǎng)老院與敬老院等機構(gòu)620家，核定床位數(shù)達到103730個。從數(shù)量上來看，養(yǎng)老公寓占比僅為6.6%。
如此一來，上�？焖倥蛎浀酿B(yǎng)老市場規(guī)模和差異化的市場需求，與相對滯后的養(yǎng)老公寓規(guī)模形成了一定的供需矛盾。21世紀經(jīng)濟報道記者實地走訪了位于松江區(qū)的同福祥灣老年公寓，在售樓處發(fā)現(xiàn)即使是工作日時間前來看房的人依然絡繹不絕。
現(xiàn)場銷售人員介紹稱，該項目是由商業(yè)辦公樓改建，提供的老年公寓總價在40萬至60萬元之間，由于價格“親民”，養(yǎng)老公寓銷售情況一直很好。如今，同福祥灣已經(jīng)售光了6號與7號樓的全部公寓，正在推售1號與2號的300多套公寓。
依托龐大的上海養(yǎng)老服務市場需求，各種養(yǎng)老公寓開始興起，上海周邊也陸續(xù)出現(xiàn)了各種養(yǎng)老公寓的差異化產(chǎn)品進入市場，養(yǎng)老公寓正與養(yǎng)老院、敬老院、福利院等傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)生著從量變到質(zhì)變的脫離。
靜待政策落地
盡管養(yǎng)老公寓的市場需求與日俱增，但社會對養(yǎng)老公寓的地產(chǎn)特征和商業(yè)模式一向爭議紛呈，在發(fā)展的過程中更是始終面臨著政策困局和監(jiān)管的空白。
上海市老年學會秘書長孫鵬鏢在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，養(yǎng)老公寓在破解養(yǎng)老難題方面也是一個新生事物，某種程度上說符合了一部分老人的需求，但這種形式以后會怎么走，以及未來怎樣解決老年人護理難養(yǎng)護難的問題，是否會產(chǎn)生新的問題都有待觀察。
養(yǎng)老公寓作為中國最早實現(xiàn)商業(yè)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)類別，始終是在爭議中前行。這其中最核心的部分便是涉及費養(yǎng)老公寓中的房屋“產(chǎn)權(quán)”與“租賃”的權(quán)益之爭問題。
嚴格意義上說，以親和源等養(yǎng)老公寓為代表的會員制養(yǎng)老服務模式都是屬于租賃屬性，購買養(yǎng)老公寓會員的老人并不具備房屋的產(chǎn)權(quán)，而是具有使用權(quán)，且目前這種使用權(quán)可以繼承并市場轉(zhuǎn)讓。
一種理論上存在的設想是，在租賃屬性的情況下，老人交了一大筆會員會之后，萬一遭遇企業(yè)破產(chǎn)，老人的切身利益該如何維護？
孫鵬鏢認為，現(xiàn)在很多養(yǎng)老公寓實行的是會員制，沒有房屋產(chǎn)權(quán)在手，從概率上說，大批量的資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)，定然會存在破產(chǎn)風險。
21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海市場上公開出售的絕大多數(shù)養(yǎng)老公寓的產(chǎn)權(quán)是40年的“小產(chǎn)權(quán)”屬性，部分售價很低的養(yǎng)老公寓屬于公共產(chǎn)權(quán)，而類似于親和源的養(yǎng)老公寓則并不給予會員房屋的產(chǎn)權(quán)，而是屬于租賃屬性。
浙江大學公共政策研究院客座教授夏學民告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，現(xiàn)在市場上大量沒有70年產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老公寓，都是屬于租賃性質(zhì)的，按照相關法律要求就是簽的長期物業(yè)租賃合同，本質(zhì)上是屬于服務商的一種出租行為。
“通過收取會員費能夠保證親和源快速回籠資金，用于維系日常社區(qū)的養(yǎng)老服務。”奚志勇向21世紀經(jīng)濟報道記者解釋稱，養(yǎng)老公寓的前期投入巨大，后期的日常服務更需要資金來維持。目前親和源養(yǎng)老公寓的兩種會員卡，一種可以繼承與轉(zhuǎn)讓，另一種可以在15年內(nèi)辦理退卡，“對于老人而言，能夠得到真切的養(yǎng)老服務更加實際”。
事實上，類似的爭議早在2008年親和源剛剛運營時便已經(jīng)出現(xiàn)。但這并不影響親和源會籍費數(shù)度上漲，作為上海最早一批探索商業(yè)化社區(qū)養(yǎng)老的企業(yè)，目前親和源老年公寓的銷路日漸拓展，公寓入住率達到了100%。
2016年1月18日，A股上市公司宜華健康醫(yī)療股份有限公司發(fā)布公告，擬以4.08億元現(xiàn)金購買親和源股份有限公司58.33%的股份。這筆收購的背后，親和源看中的是宜華的融資渠道。
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前養(yǎng)老公寓的市場發(fā)展缺乏金融、土地等配套政策的支持，其中融資已經(jīng)成為核心瓶頸。由于項目前期需要龐大的土地建設投入和市場培育成本，但目前管理部門對養(yǎng)老公寓的定義尚不明確，依然視為社會福利屬性，使得養(yǎng)老公寓無法像正常企業(yè)那般獲得正常的銀行融資渠道。
“養(yǎng)老既然要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，那么就要配套出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的政策，市場經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化核心是一個公平的環(huán)境，享受同樣的企業(yè)待遇。”奚志勇介紹說，中央政府層面加快社會力量參與養(yǎng)老機構(gòu)建設的政策已經(jīng)出了很多，但實際政策的落地還需要一個過程。
2016年10月，上海曾發(fā)布了《關于本市“十三五”期間基本養(yǎng)老機構(gòu)市級建設財力補助政策實施方案》，其中明確規(guī)定“對于社會資本改造并形成產(chǎn)權(quán)的基本養(yǎng)老機構(gòu)，由市級福利彩票公益金按照每床2萬元的標準予以補貼，各區(qū)按照不低于1:1配比；對其他非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，由福利彩票公益金按照每床1萬元的標準予以補貼，區(qū)級按照不低于1∶1配比”。
幾年間，上海養(yǎng)老公寓的開發(fā)商背景涵蓋了保險、地產(chǎn)與養(yǎng)老服務各種資本力量，基本集齊了國內(nèi)養(yǎng)老公寓的主流類型。各養(yǎng)老公寓之間的項目特色與商業(yè)模式存在著差異性，體現(xiàn)出養(yǎng)老公寓目前的商業(yè)運營模式仍處在探索階段，作為全國最早實現(xiàn)商業(yè)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)類別，養(yǎng)老公寓正面臨著不斷膨脹的市場機遇。
