寶能投資集團(下稱“寶能投資”)董事長姚振華對房地產(chǎn)癡心不改。

自從2017年2月被保監(jiān)會撤銷前海人壽董事長任職資格，并禁入保險業(yè)十年以后，姚振華悄然將自己的業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為他發(fā)展實業(yè)的重要推手。

《財經(jīng)》記者獨家獲悉，最近姚振華發(fā)表了一個內(nèi)部講話，他分析了國內(nèi)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，展望了中國未來的發(fā)展，并將這些研究和寶能的產(chǎn)業(yè)布局關(guān)聯(lián)起來，將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)融結(jié)合列為寶能系未來發(fā)展的關(guān)鍵詞。

資料圖

寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(下稱“寶能城發(fā)”)開始肩負(fù)更大責(zé)任。這家公司成立于2016年12月，于2017年7月更至現(xiàn)名，自那以后姚振華逐步提升其重要性，為其引進(jìn)高管并在公司內(nèi)部要求，寶能系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額要在2018年達(dá)到400億元。

2017年11月，保利前副總經(jīng)理余英加入寶能，任寶能城發(fā)總裁，兼任寶能地產(chǎn)總裁。

寶能地產(chǎn)成立于2002年7月，銷售額一直未破百億元，在業(yè)內(nèi)屬三四線公司。過去，寶能地產(chǎn)隸屬于寶能控股，而寶能城發(fā)則隸屬寶能投資。

寶能城發(fā)的建立與余英的到來，是姚振華振興地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信號，相當(dāng)于他在寶能系內(nèi)部的“二次創(chuàng)業(yè)”。這也是一次路線調(diào)整，讓寶能與過去的地產(chǎn)投資劃清界限。

姚振華對寶能城發(fā)的重視超乎一般�！敦斀�(jīng)》記者了解到，為了拿地，姚振華會親自去往各地與當(dāng)?shù)卣�府人士洽談。此前，他的關(guān)注重心在金融投資，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直由其弟姚建輝負(fù)責(zé)。

地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了千億俱樂部時代，前三名更是到了5000億元的量級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個細(xì)分市場除了華夏幸福等既有強手，更多巨頭也在覬覦，姚振華的地產(chǎn)“二次創(chuàng)業(yè)”能成功嗎?

啟動地產(chǎn)“二次創(chuàng)業(yè)”

在一次公司例會上，姚振華又發(fā)火了。

一個房地產(chǎn)項目申報預(yù)算，而姚振華認(rèn)為這個項目預(yù)算中營銷費用比例過高，他對此表達(dá)不滿。“他發(fā)起火來實在厲害。房地產(chǎn)領(lǐng)域凡是涉及到錢的事情，現(xiàn)在姚振華幾乎都要管。”一位寶能中層管理者說。

寶能城發(fā)只有兩個股東：寶能投資占股99%，寶源物流占股1%。寶能投資由姚振華100%持有。寶能城發(fā)相當(dāng)于一家新公司，一則招聘廣告如此陳述其公司定位：依托寶能集團品牌影響力和多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，與各級地方政府深度合作，布局全國核心城市，建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)，扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

《財經(jīng)》記者了解到，除了接手一部分寶能地產(chǎn)過去待開發(fā)的項目，寶能城發(fā)的大部分項目都是新近獲取。拓展城市位于廣州、天津、西安、杭州、重慶、濟南、昆明、貴陽、成都、鄭州，以二線省會城市為主。其中，在鄭州和貴陽，項目已落地，其余城市大多已與當(dāng)?shù)卣�府達(dá)成了投資意向。

寶能城發(fā)的投資意向多為產(chǎn)業(yè)園+住宅+商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)，雖然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，但其房地產(chǎn)開發(fā)屬性不減。投資意向中包括諸如杭州的別墅項目、濟南的金融中心+科技園+購物中心+住宅項目，貴陽的住宅+商業(yè)+會展綜合體項目等等。此外，一些物流項目落地廣州、貴陽等地，也將由寶能城發(fā)代建。

3月26日，寶能在鄭州鄭東新區(qū)落地鄭州國際金貿(mào)中心項目。這個項目囊括超高層國際商務(wù)中心、高端公寓等，主打科創(chuàng)中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。項目規(guī)劃占地約18.8萬平方米，總建面約180萬平方米。

《財經(jīng)》記者獨家獲悉，寶能城發(fā)的投資拓展任務(wù)細(xì)分給了四位高管。他們分別是寶能的元老級高管鄒明武，他同時是寶能城發(fā)集團董事長;寶能集團高級副總裁王茂亮，他此前是湖北省委宣傳部常務(wù)副部長，于2017年11月入職寶能;寶能城發(fā)的區(qū)域拓展副總裁王雄偉，他還是寶能集團副總經(jīng)理;以及寶能城發(fā)副總裁胡書臣。

他們四位負(fù)責(zé)寶能城發(fā)四大區(qū)域的項目拓展及發(fā)展，在寶能城發(fā)的職責(zé)與他們各自的本職管理并行且有所交叉。

姚建輝此前掌管的寶能地產(chǎn)，一部分是深圳的舊城改造項目;一部分為外地多城陷入歷史遺留問題的項目，目前在開發(fā)上陷入遲滯。寶能城發(fā)的再出發(fā)，會否引發(fā)同業(yè)競爭問題?一位寶能中層管理者回應(yīng)《財經(jīng)》記者說，“歷史的歸歷史，寶能地產(chǎn)的許多項目短期沒辦法再裝進(jìn)來，寶能城發(fā)是重新起步。”

2014年12月開始，姚振華主抓金融投資業(yè)務(wù)，姚建輝執(zhí)掌房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，二人正式分工。寶能地產(chǎn)由于銷售萎靡，發(fā)生退地與裁員事件，多名高管相繼離職，寶能集團準(zhǔn)備收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳聞不絕。

如今，姚振華不僅對地產(chǎn)業(yè)務(wù)重拾興趣，還計劃成立文旅集團，它會由寶能文旅事業(yè)部升格而來。愿景是將寶能的傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅業(yè)務(wù)形成合力。高級副總裁王茂亮四個月前剛剛?cè)肼�，此前有政府工作�?jīng)歷，已經(jīng)以寶能文旅集團董事長名義出席過活動。公司認(rèn)為他的這一經(jīng)歷有助于寶能去地方拓展土地。

“寶能各大板塊現(xiàn)在幾乎都是姚振華說了算，姚建輝在內(nèi)部的管理存在感弱了很多。”上述寶能中層管理者說。

寶能系包含寶能投資和寶能控股。寶能投資下轄寶能城發(fā)、寶能物流、寶能航空、寶能文旅、寶能零售、深圳矩盛華股份有限公司等等，由姚振華統(tǒng)管;寶能控股仍由姚建輝負(fù)責(zé)，旗下寶能地產(chǎn)的小部分業(yè)務(wù)已經(jīng)并入了寶能城發(fā)。

姚振華重啟地產(chǎn)夢，是企業(yè)回歸實業(yè)大趨勢下的一個產(chǎn)物。除了房地產(chǎn)，另一些新業(yè)務(wù)也在寶能涌現(xiàn)，比如汽車。從2017年10月至今，寶能相繼在杭州、昆明、廣州、陜西西咸等地與當(dāng)?shù)卣�府達(dá)成新能源汽車合作，建設(shè)新能源車產(chǎn)業(yè)園等項目。在一次奠基現(xiàn)場的致辭中，姚振華提出了“制造寶能”、“科技寶能”、“民生寶能”的集團新方向。

中國企業(yè)家善于在上市公司與關(guān)聯(lián)公司之間締造生態(tài)，相互支持，而商業(yè)生態(tài)怎么定義，常常要看集團自身需求及政策導(dǎo)向。一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司前高層人士說，做汽車能夠落地到產(chǎn)業(yè)園中，既順應(yīng)了國家脫虛就實的號召，也是拿地的名義之一。上述寶能城發(fā)的中層人士則說，當(dāng)?shù)卣�府大多歡迎新能源汽車產(chǎn)業(yè)園落戶，這為寶能接下來的拿地開發(fā)打下基礎(chǔ)。而這些產(chǎn)業(yè)園本身也會配建住宅。

縱觀行業(yè)，開發(fā)商對多元化業(yè)務(wù)的胃口，很大程度來自對土地的饑渴。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，有地方政府在土地出讓時，更側(cè)重考察開發(fā)商的多元化能力。賣地、蓋房、銷售的粗放年代已經(jīng)過去，對開發(fā)商來說，如何給自己增加業(yè)務(wù)標(biāo)簽，給地方政府一個關(guān)于未來文旅業(yè)務(wù)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期，在拿地過程中起到至關(guān)重要的作用。而一旦獲取了土地，開發(fā)地產(chǎn)的現(xiàn)金流回報又有助于反哺企業(yè)多元化的訴求。

一位接近市政府的房企拓展人士告訴《財經(jīng)》記者，在許多開發(fā)商競逐同一塊土地時，政府對主打傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)商興趣寥寥。“你必須包裝一個概念，不能只講房地產(chǎn)的故事。”

“我們的愿景是讓產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)齊飛。但是如果做不到，省會城市的土地都是稀缺資源，先圈好地，賭未來升值也不會錯。”上述寶能城發(fā)的中層人士說。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非藍(lán)海

人、地、錢是開發(fā)商不可或缺的三要素。但是這三個要素孰輕孰重，隨著時代推進(jìn)與市場演變，也在發(fā)生變化。

早年中國房地產(chǎn)黃金時代，用錢撬動土地，就能帶來足夠回報，于是越來越多人涌入房地產(chǎn)行業(yè)。但當(dāng)資金總量趨緊，全國樓市冷熱不均，市場調(diào)控此起彼伏，開發(fā)商競爭格局越來越復(fù)雜，場中玩家就需要更多籌碼。有人、有錢也不一定有地。無地則團隊不長久，人才流失，是常見戲碼。有地、有人，但外部沖擊與競爭加劇，公司在等待中資金回轉(zhuǎn)速度降低，無法持續(xù)。一撥小型房企的倒掉，都是在樓市換擋時。因此，掌握人、地、錢三要素的平衡之道至關(guān)重要。

寶能地產(chǎn)多年萎靡，究其原因，是人、地、錢三要素把控失衡，不敵市場變化。姚振華在2014年以前，曾經(jīng)一手促成寶能地產(chǎn)的“大躍進(jìn)”——進(jìn)入超20個城市，多集中在全國二三線城市郊區(qū)，以綜合體+超高層寫字樓為主打產(chǎn)品，主打商業(yè)地產(chǎn)。他大肆招人、拿地，用金融業(yè)務(wù)資金輸血地產(chǎn)，但是由于那時二三線城市樓市平淡，寶能地產(chǎn)銷售額一直在幾十億元間徘徊。加上項目開發(fā)節(jié)奏出問題，管理失范頻頻爆出，寶能地產(chǎn)不少項目陷入停工、爛尾、退地風(fēng)波，進(jìn)入惡性循環(huán)。

入股萬科，有姚振華希望扭轉(zhuǎn)寶能地產(chǎn)頹勢的初衷，業(yè)界流傳他曾想將萬科資產(chǎn)注入寶能地產(chǎn)。但控制萬科的計劃最終流產(chǎn)，寶能地產(chǎn)頹勢繼續(xù)。姚振華不得不重起爐灶，借寶能城發(fā)再次向房地產(chǎn)進(jìn)軍。但這一次，他主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這更加符合行業(yè)趨勢，相比在住宅地產(chǎn)的紅海中拼殺，這條路的成功可能性更大。

老板的野心轉(zhuǎn)嫁到職業(yè)經(jīng)理人身上，變成了壓力，首當(dāng)其沖的就是今年56歲的寶能城發(fā)總裁余英。不像之前所在的保利地產(chǎn)有相對成熟的運營體系，寶能城發(fā)的一切都是新的，各類權(quán)限與流程的梳理都在進(jìn)行中。

每隔幾天，寶能城發(fā)就會迎來一批新的入職者。他們來自碧桂園、恒大、富力、保利等等開發(fā)商。迅速的招人節(jié)奏，讓深圳總部原來的辦公空間很快就不夠用。沒過多久，所有人都搬到了隔壁的寫字樓里。

《財經(jīng)》記者了解到，現(xiàn)階段，余英在寶能城發(fā)的關(guān)注重點是產(chǎn)品設(shè)計和營銷，這顯示了他的產(chǎn)品專業(yè)主義導(dǎo)向。

寶能城發(fā)還處在業(yè)務(wù)及團隊磨合期。它目前的問題在于，總部與城市公司之間權(quán)責(zé)模糊，制度流程尚未完善，運營體系不夠成熟，執(zhí)行力有待提高。這導(dǎo)致部分項目運營節(jié)點計劃不能按時完成。“沒有制度，完全靠個人努力，每天都花大量時間在各種討論PK上，有時遇到具體問題卻沒人管。”上述中層管理者說。但他認(rèn)為，假以時日，這些問題都能夠解決。

通常而言，一個房地產(chǎn)公司能否持續(xù)，不僅在于短時間內(nèi)人、地、錢的匯聚，還在于公司是否夯實了強大的研發(fā)體系、工程標(biāo)準(zhǔn)、采購平臺、營銷運營體系等等，這些往往需要時間的沉淀。

可是，對于金融起家、傾向于賺快錢的寶能來說，時間往往是最昂貴的。行業(yè)中這類金融為主業(yè)的公司涉足房地產(chǎn)時，老板往往對產(chǎn)品情懷、運營思路興趣寥寥，選拔的人才也更偏重金融化人才。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)興起背后，則是中國房地產(chǎn)行業(yè)形勢的新變化。如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)投資屬性越來越明顯，全國一二線城市土地指標(biāo)越來越緊張，對開發(fā)商來說，土地正在變得比產(chǎn)品更重要，更有投資價值。一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，以產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢圈地，而后展開與開發(fā)商的合作，用投資驅(qū)動收益。這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商華夏幸福正在探索之路。寶能積極打造新產(chǎn)業(yè)，而后利用產(chǎn)業(yè)圈地，其發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯也來源于此。但是，主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招牌的開發(fā)商正在增多，為了打動地方政府，寶能城發(fā)還需要更強的品牌號召力。

而且，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是打動地方政府的一招鮮。姚振華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夢，同樣有地域限制。在中西部區(qū)域，大部分城市還停留在商業(yè)地產(chǎn)需求期，東部沿海城市對產(chǎn)業(yè)喜好度與要求度則更高。

未知的風(fēng)險還體現(xiàn)在競爭環(huán)境，以及地方政府的工作進(jìn)度上。上述寶能城發(fā)中層人士告訴《財經(jīng)》記者，公司與政府達(dá)成合作意向的許多土地，目前還未真正落實。只要沒有摘牌，一切都有變數(shù)。