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成立已20年的中國產(chǎn)業(yè)新城運營商華夏幸福基業(yè)股份有限公司（華夏幸福，600340.SH)，在2018年3月29日晚間發(fā)布2017年年度報告。報告期內(nèi)，華夏幸福營業(yè)收入596.35億元（人民幣，下同），比2016年（同比）的538.2億元增長10.8%；歸屬于上市公司股東凈利潤87.81億元，同比增長35.26%；凈利潤率14.72%為三年來最高；總資產(chǎn)約3758.64元，同比增長50.4%。
對市場尤為關(guān)注的華夏幸福開發(fā)貸能力、資金鏈、融資成本等問題，3月30日，北京東三環(huán)華夏幸福會議室里，華夏幸�？偛妹象@接受澎湃新聞專訪時一一回應(yīng)。
華夏幸�？偛妹象@。人民網(wǎng) 資料圖
從31歲到51歲，孟驚歷任華夏幸�；鶚I(yè)控股股份公司（華夏幸福母公司，下稱“華夏控股”）人力資源部經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、副總裁，華夏控股監(jiān)事會主席、董事等。
華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，通過PPP模式（Public—Private—Partnership，政府和社會資本合作），探索區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城與產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)兩大核心產(chǎn)品，是其核心業(yè)務(wù)。截至2017年底，擁有員工近2.8萬名。
回應(yīng)增長率放緩：有意識想夯實基礎(chǔ)
華夏幸福2017年度利潤分配預(yù)案為:以2017年12月31日公司總股本29.54946709億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利9.00元(含稅)，共計派發(fā)現(xiàn)金股利約26.59億元，占歸屬于上市公司股東凈利潤的30.3%。股權(quán)登記日為2018年4月12日。
華夏幸福2017年原本預(yù)訂目標為1450億元，比2016年完成的銷售額1203億元增長20.5%，2017年實際完成銷售額1522億元，增速26%。在公告中，華夏幸福提出2018年銷售額2100億元的目標。這個目標在2017年銷售額1522億元的基礎(chǔ)上，提高了38%。
澎湃新聞：華夏幸福提出2018年銷售額2100億元的目標，也就是說增速近40%。
孟驚：2017年，公司規(guī)模增長不到30%，有些放緩，但是各項指標的質(zhì)量達到預(yù)期。2014年-2016年的三年，我們的規(guī)模增長迅速，最高有80%，2016年增速達到66%。我們內(nèi)部有意識地想再夯實一下基礎(chǔ)，2017年-2019年主要目標是提升經(jīng)濟指標的質(zhì)量。
一般來說，預(yù)收賬款是能反映未來凈利潤增減的指標。年報顯示，華夏幸福2017年預(yù)收賬款余額1324.76億元，同比增長29.18%。
孟驚：2018年，我們工作重點除了聚焦深耕核心都市圈，保持高質(zhì)量增長，還放在與房企的合作上，做好了，規(guī)模要上去，擋也擋不住。但首先我們自己的經(jīng)濟質(zhì)量要抓好，沒做好就去充壯漢，也當不長久。
回應(yīng)房企抱團取暖：大勢所趨
澎湃新聞：作為房地產(chǎn)商，華夏幸福喊著“弱化房地產(chǎn)”很多年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸漸成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的存在，但銷售額又一直占有不小的比例。2017年年報上對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的描述是，“依托產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，為園區(qū)提供高品質(zhì)的住宅及配套服務(wù)設(shè)施”。
年報顯示，2017年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1522億元，其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額299.12億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售額1200.51億元，其他業(yè)務(wù)(物業(yè)、酒店)銷售額22.49億元；簽約銷售面積共計951.18萬平方米；期末儲備開發(fā)用地規(guī)劃計容建筑面積約為988.27萬平方米。
孟驚：有人說我們是非典型性房地產(chǎn)公司，我覺得這個詞挺好。因為我們確是一家房地產(chǎn)公司，但同時我們還有大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)。自2002年，華夏幸福在河北固安做了第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始，主營業(yè)務(wù)就逐漸在往產(chǎn)業(yè)新城上過渡了。其實，我們現(xiàn)在的業(yè)務(wù)大體上就是一個板塊——產(chǎn)業(yè)園區(qū)。為什么又分兩個板塊呢？主要是在管理上設(shè)了兩個公司——京御地產(chǎn)和九通基業(yè)來做具體的業(yè)務(wù)，各自獨立結(jié)算�，F(xiàn)在，我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大多數(shù)都在園區(qū)里。
澎湃新聞：2018年初，與其他房企的合作引起市場關(guān)注，是房企要抱團取暖了嗎？
孟驚：我們一直在對外合作，其實，2015年就布置下去了，讓住宅公司去談合作，可是年頭好，相關(guān)業(yè)務(wù)的公司沒動力去做。
早在做固安的時候，我們?nèi)フ疫^大一些的房企，人家不來呀，那時候，大點的房企都在布局一二線城市。我們本身處在剛起步的階段，沒有大的影響力，談合作也沒有話語權(quán)。……那我們只好和當?shù)氐囊恍┬〉墓竞献髁恕?/span>
現(xiàn)在和以前不一樣了。產(chǎn)業(yè)新城在南方的位置都很好，嘉善、溧水、來安、江門，這幾個地方在當?shù)氐膮^(qū)位條件、經(jīng)濟條件比當年的固安好太多了，政府不會像以前那樣等我們慢慢出成績，和其他房企一起來做區(qū)域經(jīng)濟，可以說是大勢所趨。
2017年11月，華夏幸福與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金(京津冀一期)落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)及目標企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。2018年2月，華夏幸福與旭輝集團在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合競得兩塊土地，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作的序幕。
回應(yīng)資金狀況：貸款沒問題
澎湃新聞：一直以來，華夏幸福多樣的融資手段為市場所“嘆服”。在監(jiān)管嚴格的當下，擴張所需要的資金從哪來？
孟驚：我知道我們的資金情況，肯定會被問，這次我們特意在年報中拎了出來，應(yīng)該說資金還是很充裕的，幾個貸款也都批了，國家對產(chǎn)業(yè)園區(qū)走出去也很支持。
年報顯示，截至2017年底，華夏幸福貨幣資金681億元，同比增加49.67%；占總資產(chǎn)18.12%。
華夏幸福表示，與國內(nèi)多家銀行及其他金融機構(gòu)建立了長期、穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，授信額度充足、貸款利率穩(wěn)定。同時，該公司積極開拓利用公司債券、中期票據(jù)、超短期融資券、PPP資產(chǎn)證券化等多渠道、多種類融資工具。2017年，華夏幸福充分利用資本市場直接融資的工具，整體平均融資成本從2016年的6.97%降至5.98%。
報告期末華夏幸福融資總金額1105.43億元，其中銀行貸款余額412.48億元，債券期末余額489.55億元，信托、資管等其他融資余額203.40億元。融資加權(quán)平均利息率為5.98%，其中銀行貸款的平均利息成本5.74%，債券平均成本為5.30%，信托、資管等其他融資的平均利息成本7.73%。
華夏幸福及子公司發(fā)行16億元非公開發(fā)行公司債券，19億元中期票據(jù)，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債。同時，2017年華夏幸福落地3筆PPP資產(chǎn)證券化項目，規(guī)�？傆�41.06億元。
華夏幸福及下屬子公司的擔�？傤~為677.93億元，其中676.43億元為其與下屬子公司或下屬子公司相互提供的擔保，1.5億元為該公司為參股公司提供的擔保。報告期內(nèi)，華夏幸福對外擔保發(fā)生額為463.91億元，均為公司與下屬子公司或下屬子公司相互提供的擔保。該公司無逾期擔保事項。
公告顯示，2017年，華夏幸福通過政府招標、拍賣、掛牌或者法律法規(guī)允許的其他國有土地出讓方式取得相關(guān)國有土地使用權(quán)面積607萬平方米，成交金額合計238.9億元。澎湃新聞粗略計算，每平方米土地約4000元。華夏幸福預(yù)計施工面積合計約4354萬平方米，其中，預(yù)計新開工面積合計約1988.4萬平方米;預(yù)計竣工面積合計約1010.6萬平方米。
此前的3月21日，民生證券表示，2月24日，華夏幸福公告向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過50億元的公司債券獲得證監(jiān)會核準批復(fù)，未來融資渠道得到保障。其次，該公司以滾動模式開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城，可以主動控制開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)公司公告，單個產(chǎn)業(yè)新城單年的投資額約為2-3億元，而華夏幸福三季報貨幣資金483.6億元，整體資金壓力可控。華夏幸福內(nèi)部對于單個產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流有嚴格的把控，要求單個項目在3年內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。綜上所述，我們認為華夏幸福目前現(xiàn)金流壓力可控。
大幅擴張，異地復(fù)制能否成功？
業(yè)務(wù)擴張帶來總資產(chǎn)增長幅度超50%，也導(dǎo)致投資資本支出大幅增加（包括應(yīng)付職工薪酬、管理費、預(yù)付款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨等）。
舉例來說，經(jīng)過連續(xù)擴張，2016年華夏幸福應(yīng)付職工薪酬約9.5億元，同比增加84.44%；2017年為21.86億元，同比增加130.13%。華夏幸福毫不諱言，因人員規(guī)模增大及年末計提獎金增加所致。
澎湃新聞：離開京津冀的大本營，華夏幸福的大幅擴張，能否帶來異地復(fù)制成功？
孟驚：2017年，我們遇到了環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控，但總的看這一年環(huán)境區(qū)域業(yè)績相對平穩(wěn)。我們大本營京津冀之外的收入占比、產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)占比都有了很好的提升。
年報顯示，華夏幸福京津冀以外區(qū)域銷售額占比從上一年的7%大幅提升至23%，以嘉善為標桿的杭州區(qū)域和以來安為標桿的南京區(qū)域分別以3年和2年的時間實現(xiàn)銷售額超百億元。2017年，該公司新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目協(xié)議21個，其中20個來自非京津冀區(qū)域。
報告期內(nèi)，公司投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結(jié)算為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入的落地投資額545.2億元，為公司新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入230.9億元。
孟驚：這證明了產(chǎn)業(yè)園區(qū)異地復(fù)制成功，我們積累了10多年的經(jīng)驗，落地速度加快了。要知道固安銷售額過百億，用了12年。
新增簽約投資額1650.6億元，真的實現(xiàn)，可能還要花3年的時間，簽約后規(guī)劃設(shè)計建設(shè)就需要一年多，內(nèi)部很多人，包括高管，也提出過疑問，真的要走這條路么？做產(chǎn)業(yè)新城獲得收益沒有那么快，要忍受得了寂寞。
現(xiàn)在可以說，我們是新型城鎮(zhèn)化的受益者，既然方向明確了，決策就要果斷。變來變?nèi)�，工作的人疑惑會更多。不考慮房地產(chǎn)回款滯后的因素，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)銷售額差不多是6:4，但要是看利潤率，這個比例要反一反。
華夏幸福國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城與產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)主要分布圖
孟驚用12個字概括了他們的PPP模式——政府主導(dǎo)，企業(yè)運作，合作共贏。目前華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的收入和盈利模式簡單說包括:1)服務(wù)收益一般按服務(wù)成本的10%計算;2)土地整理投資收益一般按土地整理投資成本的15%計算;3)地方政府向公司支付建設(shè)成本和投資收益，投資收益一般按建設(shè)項目的總投資額的15%計算;4)當年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費的總額，一般按照合作區(qū)域內(nèi)入?yún)^(qū)項目當年新增落地投資額的45%計算(不含銷售類住宅項目);等等。
這里的“共贏”，換句話說就是，如果產(chǎn)業(yè)新城落地后良性運轉(zhuǎn)，所在區(qū)域的財政收入獲得增加；華夏幸福則根據(jù)協(xié)議，可以從當?shù)亟?jīng)濟增長中分享部分成果。
澎湃新聞：如果沒做成呢？
孟驚：這些政府付費的服務(wù)，要按照協(xié)議雙方約定的方式和時間進行結(jié)算。不是所有的園區(qū)選址都百分百準確，能快速落地的，我們每年也只能對樣板區(qū)域重點干，三年五年政府要考核，干了就要集中精力干好。如果園區(qū)做了很多，政府考核不過不讓做了，過一年清除10個園區(qū)，別人也不會再信我們。
與華夏幸福連續(xù)兩年進入房企銷售額前十名單一樣，河北華夏幸福足球俱樂部隊自2016年升入中超聯(lián)賽后，2017年作為二年級生獲得了第四名的成績。身兼河北華夏幸福足球俱樂部董事長的孟驚說，“可以說，我們在中超站穩(wěn)了腳跟。”
