今年以來(lái)二手樓市活躍，多數(shù)小區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的漲幅。但有一些小區(qū)，價(jià)格仍停留在多年前的水平，甚至不漲反跌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的情況并不奇怪。二手樓市最真實(shí)地還原了小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值，并不是所有小區(qū)都會(huì)隨大勢(shì)起伏。

昔日樓王無(wú)人問(wèn)津 價(jià)格不漲反降

荷花池頭的“西湖八號(hào)公館”，2007年以12.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)創(chuàng)造過(guò)當(dāng)時(shí)杭州商品房成交單價(jià)之最，名噪一時(shí)。然而十年之后的今年，該樓盤(pán)的售價(jià)不漲反降。

目前，該小區(qū)的掛牌價(jià)在7萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米之間。如果再算上通脹和利息成本，這個(gè)豪宅項(xiàng)目的價(jià)格近十年來(lái)可以說(shuō)是“負(fù)增長(zhǎng)”。周邊建于九十年代的柳浪閣小區(qū)現(xiàn)在的掛牌價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了7萬(wàn)元/平方米。

究其原因，多數(shù)中介都認(rèn)為“對(duì)于一個(gè)總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的項(xiàng)目而言，小區(qū)各方面的條件都不算太好，客戶沒(méi)必要選這里。”

據(jù)悉，小區(qū)占地5980平方米，僅有兩幢多層洋房，且中間還隔著一幢老小區(qū)，內(nèi)部各方面條件也不如附近的中大·吳莊、柳浪東苑二期、廣宇·鳴翠苑等小區(qū)。

周邊中介告訴記者，這個(gè)樓盤(pán)一直都是看的人多，買(mǎi)的人少，大部分人是抱著好奇心看一看，誠(chéng)心購(gòu)買(mǎi)的很少。從鏈家網(wǎng)的成交記錄來(lái)看，小區(qū)的上一次成交是在2015年10月，成交價(jià)為700萬(wàn)元，折合單價(jià)74963元/平方米。

拼接戶型難尋買(mǎi)家 成交價(jià)多年提不上去

與西湖八號(hào)公館境遇相似的，還有位于長(zhǎng)板巷的昆侖公館。

前段時(shí)間，丁女士想把手頭一套昆侖公館的房子賣(mài)掉，掛牌價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。“這套房子是2011年買(mǎi)的，那時(shí)候的價(jià)格也差不多4萬(wàn)元/平方米，這么多年幾乎沒(méi)怎么漲。”她說(shuō)的這套房子，建筑面積約為175平方米，由兩個(gè)小戶型拼接而成。

我愛(ài)我家朝暉區(qū)域的置業(yè)顧問(wèn)朱森旺告訴記者：“拼接戶型太難賣(mài)，我們?nèi)绻�知道買(mǎi)家本身已經(jīng)有房的，根本不會(huì)花力氣介紹拼接房。根據(jù)現(xiàn)在的限購(gòu)政策，要符合杭州戶籍、已婚、無(wú)房三個(gè)條件的客戶才有購(gòu)房資格，還要能承受800萬(wàn)-900萬(wàn)元的總價(jià)，首付最低也要350萬(wàn)元以上。”

去年一整年，朱森旺只成交了一單昆侖公館的拼接戶型。

為規(guī)避“70/90”政策要求，曾有不少項(xiàng)目做了拼接戶型。據(jù)悉，綠城·西溪誠(chéng)園、文溪鼎園、德信·臻園、欣盛·東方福邸、雅戈?duì)?middot;西溪晴雪等項(xiàng)目均有部分房源為拼接戶型，其二手房?jī)r(jià)格也比同小區(qū)內(nèi)非拼接戶型便宜不少。

板塊價(jià)值重塑 大戶型房源價(jià)格反彈難

有的樓盤(pán)是多年價(jià)格未動(dòng)，有的則是經(jīng)過(guò)多年變化才重回當(dāng)年高位，下沙就是其中之一。

下沙是杭州近十年來(lái)房?jī)r(jià)起伏最為明顯的區(qū)域之一。多年前，下沙作為杭州樓市的新興板塊，新房售價(jià)也和對(duì)岸的濱江區(qū)對(duì)齊。

據(jù)悉，2010年至2011年間，板塊內(nèi)的保利·玫瑰灣、金隅·觀瀾時(shí)代、東海·檸檬郡、世茂·江濱花園等樓盤(pán)都曾賣(mài)出過(guò)17000-18000元/平方米的價(jià)格，頂躍戶型更是賣(mài)到了近2萬(wàn)元/平方米。

隨著樓市調(diào)控，下沙房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。2011年年底，金隅·觀瀾時(shí)代價(jià)格從高位降到10600元/平方米，保利·東灣跌回13000元/平方米，新開(kāi)盤(pán)房源單價(jià)甚至不到萬(wàn)元。

去年以來(lái)的市場(chǎng)變動(dòng)，讓下沙重回2萬(wàn)大關(guān)。但由于板塊內(nèi)仍以剛需為主，大戶型房源價(jià)格依然處于較低位置。以觀瀾時(shí)代為例，其180平方米以上戶型的掛牌價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，較小戶型低至5000-6000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士建議買(mǎi)房務(wù)必理性

樓市急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，我們總能發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目在“裸泳”。但想不到的是，當(dāng)市場(chǎng)奮勇向上的時(shí)候，有些項(xiàng)目竟還被困在原地。總結(jié)來(lái)看，這類價(jià)格巋然不動(dòng)的房源有幾個(gè)共通點(diǎn)：

首先，總價(jià)較高、面積較大的房源，市場(chǎng)需求小。從杭州市二手交易監(jiān)管平臺(tái)的大數(shù)據(jù)報(bào)告來(lái)看，總價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元的二手住宅供銷比約為11.5:1，平均成交周期超過(guò)40天�？梢�(jiàn)，這類房源的成交難度也是最大的。

其次，房源本身存在弊端。以拼接戶型為例，在限購(gòu)背景下，符合購(gòu)買(mǎi)條件的人非常少。而且，拼接戶型還會(huì)存在貸款難度大的問(wèn)題，尤其是在銀行貸款額度緊張時(shí)，有可能出現(xiàn)其中一套房源無(wú)法貸款。這類戶型由于“僧少粥多”，議價(jià)權(quán)在買(mǎi)家手上，價(jià)格可能無(wú)法隨行就市。

第三，房源品質(zhì)有待提升。即便同樣是拼接戶型，有的能溢價(jià)，有的卻只能原地踏步，品質(zhì)是其中的關(guān)鍵。那些價(jià)格不低、品質(zhì)卻不高的項(xiàng)目，最有可能不被市場(chǎng)接受。

時(shí)隔多年房?jī)r(jià)未漲，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)并不是一件值得開(kāi)心的事，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)更是致命打擊。對(duì)此，我愛(ài)我家研究經(jīng)理徐宏輝認(rèn)為：“買(mǎi)房的時(shí)候就要做好這樣的心理準(zhǔn)備，并不是所有的房子都會(huì)漲價(jià)。買(mǎi)房一定要三思，要謹(jǐn)慎，要理性。