給你們講一個(gè)鬼故事。

房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌的熱點(diǎn)城市，買房成本要累計(jì)多掏70多萬，而且還不包括茶水費(fèi)、裝修費(fèi)等隱性費(fèi)用。

這是什么原因造成的呢？

房?jī)r(jià)降了，買房卻要多掏錢

前幾日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局說，看吧，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)趨向平穩(wěn)，尤其是深圳，值得表?yè)P(yáng)。

確實(shí)，自去年“10.4新政”，深圳新房成交均價(jià)“13連跌”，從55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。

按道理說，這是一件好事，買房單價(jià)跌，總價(jià)跌，購(gòu)房成本隨之下跌，沒毛病。

但事實(shí)好像不是這樣，并且，網(wǎng)上還流傳這一種說法：深圳樓市調(diào)控嚴(yán)厲，連跌了13個(gè)月，13個(gè)月不見了24包芙蓉王，10多包軟中華……

言外之意是：房?jī)r(jià)越跌，壓力越大，越買不起房。

而造成這一現(xiàn)象的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;就是房貸利率的變動(dòng)。

QQ老師以深圳為例，我們來算一下，如果買一套100平戶型的首套房，首付3成，貸款30年，選擇等額本息還款方式，購(gòu)房成本會(huì)增加多少。

深圳2016年10月份均價(jià)：55611元/平

深圳2017年10月份均價(jià)：54288元/平

經(jīng)過計(jì)算我們可以看到，盡管房?jī)r(jià)下跌了，100平米的房子最終只是便宜了不到4萬元的首付，首套房貸利率的上浮，讓貸款成本大大增加。

房?jī)r(jià)跌到一年前，買房竟多掏74萬，房貸利率上漲的恐怖，只怕沒有哪個(gè)剛需能跳過房貸買的起房。

房貸利率上浮，買房以后更困難

看到這個(gè)小標(biāo)題，QQ老師想，肯定會(huì)有人在后臺(tái)說，你們就忽悠吧，托，kfs的走狗。呵呵臉

“以后買房會(huì)更困難”這種說法不是空穴來風(fēng)。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年進(jìn)入四季度以來，有超過90%的銀行表示目前面臨額度不足的問題，平均放款時(shí)間由以往的15-60天延長(zhǎng)到60-180天不等，部分銀行房貸業(yè)務(wù)受額度影響已進(jìn)入排隊(duì)等候辦理狀態(tài)，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。

網(wǎng)上隨便一搜，滿屏的相關(guān)內(nèi)容。

 

 

也就是說，進(jìn)入四季度后，銀行錢荒的厲害，為了穩(wěn)定金融安全和穩(wěn)定，往往會(huì)先砍掉無利可圖的業(yè)務(wù)。

在第一季度時(shí)，有銀行表示，二套房能不貸就不貸，首套房沒辦法，基本虧錢貸款�，F(xiàn)在銀行面臨的形式更加嚴(yán)峻，目前房貸對(duì)銀行來說，猶如雞肋，食之無味棄之可惜。

融360監(jiān)測(cè)表示，進(jìn)入四季度后，銀行房貸額度問題將更加明顯，銀行將嚴(yán)格控制房貸增量，預(yù)計(jì)明年額度緊張也不會(huì)得到大幅度緩解。

所以，按照目前的狀態(tài)來看，現(xiàn)在不買房，明年貸款買房可能會(huì)更加的困難。

房貸利率上調(diào)，房?jī)r(jià)漲還是跌？

中國(guó)房地產(chǎn)周期受調(diào)控政策影響比較大，房?jī)r(jià)處于低位，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，國(guó)家傾向于放松調(diào)控，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)，反之，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)鎖緊。

一直以來，信貸周期和房?jī)r(jià)周期關(guān)系很“曖昧”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Steen Jakobsen說過這么一句話：

其他數(shù)據(jù)都有可能出現(xiàn)超前滯后效應(yīng)導(dǎo)致的錯(cuò)配，只有信貸周期不會(huì)說謊。

而我們通常說的房地產(chǎn)信貸調(diào)控主要包括三個(gè)層次，一是對(duì)微觀購(gòu)房主體限貸，二是整體性提高按揭貸款利率，三是控制銀行體系發(fā)放的按揭貸款總量。信貸周期是一個(gè)波，當(dāng)這個(gè)波傳遞給一線城市本身具有的長(zhǎng)期平穩(wěn)上漲趨勢(shì)時(shí)，就出現(xiàn)周期波動(dòng)及短期暴漲。

看不懂？其實(shí)很簡(jiǎn)單，上面這段話其實(shí)在說：信貸周期與房?jī)r(jià)周期呈正相關(guān)，只不過兩輪周期存在不同的領(lǐng)先和滯后規(guī)律。

比如，2012年開發(fā)商和個(gè)人貸款上升，隨后，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格也開始上升。到2013年，開發(fā)商和個(gè)人貸款到達(dá)波峰頂端，開始回落，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格開始下跌。

不管是由于12年供需關(guān)系帶來的房?jī)r(jià)上升，還是17年棚改造成的房?jī)r(jià)上漲，這兩者的關(guān)系一直處于正相關(guān)。

這是從大的層面說房?jī)r(jià)和信貸周期的關(guān)系，現(xiàn)在說回利率方面，只有一句話：

利率上漲會(huì)伴隨房?jī)r(jià)橫盤微跌；而利率下跌則隨后房?jī)r(jià)上漲。

利率是資金的成本。個(gè)人住房貸款利率和金融機(jī)構(gòu)貸款利率的上升會(huì)增加個(gè)人購(gòu)房和房地產(chǎn)投資的融資成本，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；同理，貸款利率的下行，有助于刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，兩者呈負(fù)相關(guān)。

這次房貸利率的提高，是房?jī)r(jià)下降的一個(gè)主要因素。但利率的上浮，也導(dǎo)致還款壓力大增，房?jī)r(jià)降了100，月供要多還1000。

在房貸政策持續(xù)收緊的情形下，這筆買賣買房人怎么算都不劃算�？梢灶A(yù)見，買房成本今后只會(huì)越來越高。

關(guān)于中國(guó)樓市的總結(jié)和預(yù)測(cè)

1、中國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)處于下行階段，一線跌幅大于二線，三四線房?jī)r(jià)緩慢上漲。

2、一二三線城市房?jī)r(jià)的上漲有“示范效應(yīng)”，一線對(duì)市場(chǎng)需求反應(yīng)快，房?jī)r(jià)率先上漲，率先下跌；

二線城市城市中，增長(zhǎng)幅度和節(jié)奏分化，其中重慶、武漢、廣州進(jìn)入橫盤的狀態(tài)，成都補(bǔ)漲，其他城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道；

3、2016年至今，房地產(chǎn)調(diào)控不松反緊，加上zf著意于長(zhǎng)效機(jī)制扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)預(yù)期，房?jī)r(jià)在未來兩年不會(huì)大漲。

4、但由于房貸利率的提高，買房成本將增加。