前幾天四點老師發(fā)了篇任志強的文章。后臺的粉絲們，對任志強出現(xiàn)了兩極分化的評論。我還是希望大家在分析問題的時候，千萬不要讓情緒先入為主。即使是大家討厭任志強，也應(yīng)當(dāng)分析一下，為什么他的話這么引起關(guān)注，他話里是不是有合理成分。
任志強的發(fā)言里，提到一個觀點引發(fā)大家爭論，他說如果減去地價，那么房價是不高的。這也說明，地價的持續(xù)上漲，給未來房價上漲一個非常強勁的動力。
最近和地王有關(guān)的新聞也比較多，小午就來梳理下：從土拍市場看，明年房價的走勢，以及未來的資產(chǎn)配置思路。
尷尬的地王：去年熱火朝天，今年不敢入市
去年，被人稱之為“地王之年”。在整個大牛市下，房企在土拍市場殺紅了眼，一窩蜂涌入土拍市場。這一年的地王也堪稱歷史之最，達到了350宗。
眼看一年過去了，這些本來應(yīng)該開盤的地王怎么樣了呢？CRIC在350宗地王里，選取了50個地王樣本發(fā)現(xiàn)，50宗地王有14個還沒開工，29個已經(jīng)開工但是還沒開盤的狀態(tài)。也就是說，只有7個開盤了。而且受到備案價格的影響，只有4個項目處于保本狀態(tài)。
這50個地王所在地，主要是廣州、深圳、蘇州、廈門等核心的一二線城市，這些城市樓市備案價格執(zhí)行的非常嚴(yán)格，如果強行入市，必然虧損。
對于這個現(xiàn)象，有媒體評論說，要加快“地王”入市，地方政府不能放任開發(fā)商延遲入市，形成囤地的情況，更要使開發(fā)商放棄“跨越周期”、“房價下一輪暴漲”的幻想。當(dāng)然，也有網(wǎng)友們大力支持，后臺不少粉絲評論說，要等著看地王們的“熱鬧”。
我個人反而覺得，加快地王入市，只能對市場起到反作用影響。首先，開發(fā)商拍地王，成本非常高。所以地王上建造的房子也是高端樓盤類型，并不能對當(dāng)下的庫存短缺市場提供供給。這就好比，一群干渴的人，需要用水解渴，而不是用昂貴的紅酒。
其次，地王一旦入市，會不會因為限價又造成“日光盤”現(xiàn)象，給本來就對房價、敏感的市場造成恐慌呢？會不會拉高一些城市對高端樓盤的價格預(yù)期？大家希望房價下降的心態(tài)是可以理解的，但千萬不要人云亦云，要相信ZF會有更合理、妥善的解決辦法。
就在11月份，各省級國土資源部針對“坐地生財”、囤地倒地，拖欠地款的現(xiàn)象，開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，并且將檢查報告提交給國土資源部。所以因為供地短時間緊缺，倒逼房價上行的可能性也不大。
18年土地流拍可能更嚴(yán)重，2年內(nèi)房價大漲前提不再
咱們國家各城市的房價早就不是鐵板一塊了。所以這里分析的是基本面的情況。
今年上半年，房企拿地還是比較激進的擴張策略。截至到9月份，20家品牌房企1-9月拿地金額同比超七成，面積超過1.8億平米，同比去年超過67.9%。
但是由于樓市調(diào)控的嚴(yán)厲，下行預(yù)期不斷加深，一二線城市出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)達到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計數(shù)據(jù)同比上漲4成。
無論是資產(chǎn)配置，或者是剛需買房，地產(chǎn)情報站也是多次鼓勵大家以一二線為先。因為一二線是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長期來看絕對可以保值增值。但下半年流拍的土地卻是以一二線為主。這是一個非常值得警惕的信號。
對比2011年以來20家代表企業(yè)拿地金額在各等級城市的分布，我們可以看到，雖然二線城市的占比逐漸減少，但拿地金額依然占到一半左右。這說明，二線城市依然是房企拿地的重點布局。
再來看千億規(guī)模房企拿地的集中度，2017 年上半年規(guī)模房企的拿地面積已經(jīng)占據(jù)三百城土地成交面積的 23%。
這兩張圖說明什么呢？在拿地的戰(zhàn)略選擇上，大房企的偏愛是一致的，流拍數(shù)量不斷增加絕非偶然，開發(fā)商拿地開始變得謹(jǐn)慎小心。即使是一二線城市的土地，開發(fā)商也要再三抉擇。說明他們對未來市場預(yù)估的悲觀。
雪上加霜的是，開發(fā)商錢袋子也進一步收緊。前三季度整體房企的凈負(fù)債率達100%，較16年上升約24個百分點，負(fù)債明顯增加，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額在前三季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，體現(xiàn)在行業(yè)下行周期中，房企經(jīng)營現(xiàn)金流狀況已經(jīng)開始出現(xiàn)壓力。
我估計下半年的流拍僅僅是開始，明年的流拍現(xiàn)象，會進一步增加�？紤]到從拿地到開盤的時間，那么明年、后年市場都不應(yīng)該過分樂觀。
從拿地看資產(chǎn)配置建議
以下，我們看看從開發(fā)商的拿地思路，能夠得到哪些買房的經(jīng)驗借鑒。
當(dāng)然，以下僅僅是我個人的看法：
1、買新房的話，越早買越好，因為好的地段總是優(yōu)先開發(fā)。
雖然前文分析了近兩年市場的下行，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場是沒有問題的，上漲依然是長期趨勢。如果說一個兩個地王，那么可能是判斷失誤，但350個地王不可能全部瘋掉，以命博運氣——地價的上漲，確實也如任志強所說，會夯實未來房價上漲的基礎(chǔ)。
基于這一點分析，買房還是要趁早。從土地開發(fā)角度來看依然如此。開發(fā)商拿地也是因為利潤，所以開發(fā)商爭搶的地段，也必然是當(dāng)下最容易獲得回報，市場相對成熟的地段。地段開發(fā)也是市中心——市中心邊緣（近郊）——遠(yuǎn)郊的開發(fā)次序。好的地段總是優(yōu)先開發(fā)。
2、從開發(fā)商拿地愛好看哪些城市房價未來會上漲
以上是top20房企1-10月份招拍掛拿地的分布區(qū)域。一個房企動向不能說明問題，但是業(yè)內(nèi)典型的標(biāo)桿房企都這么做，那么就很有參考意義。
我們看到，在今年拿地區(qū)域上，主要分布在中西部、長三角地區(qū)。西部地區(qū)拿地城市多，說明開發(fā)商對于西部樓市的認(rèn)可。結(jié)合“一帶一路”利好以及政策上對中西部的扶持，今后有可能中西部樓市房價會出現(xiàn)可觀上漲。
同時，長三角區(qū)域也是開發(fā)商更看好的。說明大家對長三角城市群的發(fā)展很樂觀，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的也相對更成熟、穩(wěn)健。
表現(xiàn)在具體的城市上，就是（這里只說一二線）
中西部主要集中于重慶、鄭州、貴陽、武漢、西安、成都等城市。
環(huán)渤海集中在北京、濟南、石家莊、天津和青島五個城市。
長三角集中在上海、南京、合肥、蘇州、無錫、杭州等城市。
珠三角一線城市深圳、廣州、二線城市福州和廈門、�？谌齻�城市；
3、具體板塊投資，參考萬科拿地邏輯
萬科拿地歷來是非常穩(wěn)健的。他不求賺的多，但是一定會活的長。
萬科做了一個代表城市梯級模型。并且根據(jù)城市等級、功能做了細(xì)分：區(qū)域中心城市和區(qū)域重點城市，以反映各城市影響力差異。并且根據(jù)城市里接盤俠的人均財富水平做了排序。
從下圖可以看到，哪些城市的接盤俠比較有購買實力。通過接盤俠的實力，我們也可以得知全國城市的資產(chǎn)配置順序。
那么，具體到每個城市，如何選擇板塊呢？在三四線的中心城市，本著強者恒強的原則，選擇主城區(qū)，資源和人口最聚集的地方，是拿地優(yōu)選，也是我們買房的優(yōu)選。
而強二三線城市、省會城市，因為主城區(qū)人口密集，配套成熟，已經(jīng)不具備更好的房價上漲預(yù)期，那么取地機會（買房機會）在于距離市中心比較近，而且交通方便的近郊。
在一線城市，由于地價過高，人口過度密集。一線周邊接壤的三四線城市，是有很好的市場機會。
這個思路，本質(zhì)就是城市發(fā)展階段的資產(chǎn)配置思路。
具體城市舉例，如下所示。
