近日，一封“1500萬年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈，讓身為“網(wǎng)紅”的任澤平再火了一把。
這份“紅頭文件”由恒大集團主席許家印親自簽發(fā)，知名經(jīng)濟分析師任澤平月薪125萬元入職恒大集團，擔(dān)任恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家（副總裁級）兼恒大經(jīng)濟研究院院長。
隨后，任澤平稍早之前一篇訪談也火爆刷屏，談話中他在分享理財心得時建議，“明年買股，后年買房”。
問：2018年如果按照五類大資產(chǎn)（股市房市債市匯市商品），建議做什么呢？
任：那很簡單，17、18年炒股票，19、20年買房。17、18年炒有基本面的股票；19、20年買人口流入地方的房子。
任澤平可謂是“知行合一”的分析師。比如，他說“2014年我看好‘5000點不是夢’，就辭掉處長下海了。2015年，預(yù)測‘一線房價翻一倍’，就加杠桿買房了。今年我們看好新周期，就推周期推金融。”
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大部房地產(chǎn)觀點是錯的
任澤平表示，他宏觀研究了十年房地產(chǎn)，覺得這個市場上能把房地產(chǎn)說清楚的人屈指可數(shù)，甚至大部分流行的觀點都是錯的。為什么很多人對房地產(chǎn)看錯呢？
第一，不了解房地產(chǎn)政策。比如，很多人講房地產(chǎn)市場的時候，誰告訴你房地產(chǎn)就是一個市場？中國土地供給都是管制的，市場起碼是要有供求的對吧？分析的邏輯框架就錯了，還在那分析什么。所以，那么多人過去十多年不停在看空，結(jié)果漲成這樣，所以說你首先要了解政策。
第二，試圖用單一邏輯來解釋。比如說大家經(jīng)常講“中國要人口老齡化了，所以房價漲不動了”。老齡化這個話題講了多少年了，房價還是無畏無懼地上漲。
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判斷房價記住一句話就夠了
房地產(chǎn)怎么去判斷？任澤平認為，概括一句話叫長期看人口、中期看土地、短期看金融。
1）房地產(chǎn)是大家討論最多的話題，討論多了有時候發(fā)現(xiàn)，把簡單的問題復(fù)雜化了，房地產(chǎn)我們追蹤了這么多年，大家記住一句話就夠了，"長期看人口、中期看土地、短期看金融"。
2）長期來說人口流入的地方有潛力，因為人才是房子的最終需求，人都跑了，這個地方房地產(chǎn)肯定沒有投資價值長期來說。短期炒一把，后來會跌得很慘。
3）什么地方房價會漲？人流入的，庫存低的城市。什么地方房價漲不動？庫存高的，人口流出的城市。這就是為什么過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。
4）房地產(chǎn)永遠是一個區(qū)域市場。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判斷房地產(chǎn)市場永遠也要記得它是有區(qū)域?qū)傩缘摹?/p>
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未來中國人口往哪里流動呢？
任澤平指出，研究了十幾個經(jīng)濟體，不管什么樣的經(jīng)濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規(guī)律和趨勢。中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮(zhèn)往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。
1）人繼續(xù)往大的都市圈遷移，這個趨勢是不可逆的，為什么？因為大的都市圈更節(jié)約土地，更節(jié)約資源，更有活力，這是幾百年來城市的勝利。這也就是我們過去的西部造城運動，小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略注定失敗的原因。
2）什么人流入��？有才華的年輕人，他帶著夢想來；還有那些財富凈值人士，他帶著財富來這個地方，它有活力，它有希望，那這個地方房地產(chǎn)市場它未來就是有潛力的。
在此前10月份報告中，任澤平指出，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯：
在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。
由于大量人口遷入，一二線城市房價不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。
海通證券姜超團隊也認為，近年來，人口從三四線城市向一二線城市集中的趨勢仍然沒有變化。人口遷移實際上相當(dāng)于一次用腳投票的選擇。從國際經(jīng)驗來看，城市化進程中，人口都是持續(xù)向大都市圈集聚。
人口集聚的背后其實是產(chǎn)業(yè)和資源的集聚，驅(qū)動人口流動最主要的因素是追求更好的生活，具體而言包括工作、收入、環(huán)境、社會資源等等，在這些方面大城市無疑具有明顯的優(yōu)勢。
根據(jù)姜超團隊報告，二線城市，中部地區(qū)人口增長較強。天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計增幅在5%以上。
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絕不配置海外市場
在被問到“海外資產(chǎn)配置做不做？怎么看海外市場時？”時，任澤平表示，“我本人絕不配置海外市場”：
為什么呢？因為我一直覺得最好的投資機會就在中國，14億人市場，過去一年百分之十幾，現(xiàn)在也有6到7，名義GDP今年有11。這么大的市場，這么高的成長，在中國你都掙不到錢、你都找不到投資機會，你還到國外去？人家都來我們這尋找中國的機會，和中國市場一起成長。我們跑到他那個地方人口老齡化一年增長2%，有什么意思？我覺得最好的投資機會就在中國，我對中國的經(jīng)濟改革轉(zhuǎn)型前景我堅定看好。
在2016年末的一場演講中，任澤平提到，“不要說過去30多年提供的財富機會，過去兩年能抓住就不得了了。假如說能夠在2014年-2015年上半年炒股票，2015年賣了股票買房子，今年（2016）一開始你炒點螺紋鋼和煤炭，你就不用來開會了，你就可以退休了。”
最后，任澤平提醒“投資有風(fēng)險，市場有風(fēng)險，投資需要理性”，并送大家王陽明的一句話——“此心光明、致良知”，這樣的話，你做什么心里都是很踏實的。
