作者：馬紀(jì)朝

9月20日的鄭州，天氣已涼，但陳晉還是忍不住趕往位于鄭州西南郊的啟福城，建筑工地上叮叮咣咣的聲音，在很多人眼中都被認(rèn)為是噪音，但讓陳晉的臉上掛出了會(huì)心的微笑。

“為這房子，我盼了快10年了。”陳晉一聲長(zhǎng)嘆，當(dāng)年的年輕小伙，如今已是兩個(gè)孩子的父親，而他原本計(jì)劃用于娶妻的婚房，卻斷斷續(xù)續(xù)爛尾至今。

啟福城，這個(gè)“爛尾”多年的樓盤，曾是陳晉的噩夢(mèng)，現(xiàn)在，他終于看到了交房的希望。

此前的9月2日，第一財(cái)經(jīng)曾以《鄭州“知名爛尾樓”迎來(lái)復(fù)工，當(dāng)年無(wú)地?zé)o證就發(fā)售》為題，詳細(xì)報(bào)道了啟福城的爛尾過(guò)程及其銷售亂象。

隨后的9月6日，鄭州市召開強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，并同時(shí)下發(fā)名為《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》(下稱“通知”)。落款為“鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。

這意味著，從9月6日算起，鄭州市需要在10月6日前，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。如今，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去15天，鄭州的保交樓行動(dòng)進(jìn)展如何?第一財(cái)經(jīng)就此對(duì)鄭州部分樓盤進(jìn)行了實(shí)地探訪。

實(shí)探：復(fù)工、促銷，觀望和等待

當(dāng)記者到達(dá)啟福城的西大門時(shí)，門頭上，“中國(guó)建筑第七工程局承建中原區(qū)啟福城續(xù)建項(xiàng)目”幾個(gè)大字隨風(fēng)飄揚(yáng)，兩名工人急忙爬上梯子上去固定。其中一名工人告訴記者，自己是9月初進(jìn)場(chǎng)的，目前，他們正在實(shí)施一些施工前的準(zhǔn)備工作，譬如整理施工材料運(yùn)輸通道、檢查維修工地設(shè)施和供電等。

位于鄭州市西北角的裕華城，是鄭州德宸祥苑置業(yè)有限公司開發(fā)的一個(gè)樓盤。9月20日下午，第一財(cái)經(jīng)記者到達(dá)裕華城施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，幾名工人正忙著固定腳手架，準(zhǔn)備進(jìn)行樓盤外墻的施工工作。

今年9月17日，來(lái)自鄭州市財(cái)政局的消息稱，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金與包括裕華城、永威西郡等在內(nèi)的多個(gè)樓盤項(xiàng)目簽約。

“其實(shí)大部分樓盤都封頂了，剩下的主要是一些外墻施工了。”裕華城營(yíng)銷中心一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，這幾天，裕華城被“紓困”的消息傳出之后，已經(jīng)開始陸續(xù)有一些意向購(gòu)房者前來(lái)探盤了，雖然與往年的銷售旺季相比，眼下的客流量只能算是“寥若星辰”，但已經(jīng)足夠讓人欣慰了。

同樣位于鄭州西郊的永威西郡，由于附近有鄭州市植物園、奧林匹克體育中心等基礎(chǔ)設(shè)施的加持，一度銷售良好，但伴隨著其母公司永威集團(tuán)資金鏈陷入緊張，永威西郡的銷售與施工均受到影響。

9月20日下午，第一財(cái)經(jīng)記者在永威西郡營(yíng)銷中心采訪時(shí)注意到，偌大的營(yíng)銷中心，目光所及，幾乎看不到前來(lái)探盤的意向購(gòu)房者。

“現(xiàn)在買最劃算，(公司)有活動(dòng)，除了清盤特惠88折，還能再減2萬(wàn)。”置業(yè)顧問(wèn)劉江賣力地向記者推銷說(shuō)，為了盡快回籠現(xiàn)金流，對(duì)于不經(jīng)常搞特價(jià)活動(dòng)的永威西郡，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很有“誠(chéng)意”了，甚至已經(jīng)接近項(xiàng)目的盈虧平衡線了，而且，伴隨著鄭州市房地產(chǎn)紓困基金的落地，特價(jià)活動(dòng)很可能會(huì)調(diào)整甚至取消，“(項(xiàng)目)不缺錢了，誰(shuí)還會(huì)搞特價(jià)呢。”

不過(guò)，他也承認(rèn)，公司的資金鏈緊張，確實(shí)對(duì)項(xiàng)目的施工造成了一定影響。

劉江說(shuō)，正常情況下，諸如永威西郡這樣的千戶大盤，施工高峰期，工地上至少需要400名現(xiàn)場(chǎng)工人，但今年七八月份時(shí)，由于未能及時(shí)與建筑商結(jié)算費(fèi)用，工地上只剩下三四十名工人。

房地產(chǎn)形勢(shì)不好，連建筑商的心態(tài)也發(fā)生了變化，這位置業(yè)顧問(wèn)告訴第一財(cái)經(jīng)，之前，房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的費(fèi)用結(jié)算規(guī)則是，樓盤建設(shè)的大部分建筑材料、工人工資都會(huì)先由建筑商墊付，待樓盤銷售完畢，或項(xiàng)目建設(shè)完工，開發(fā)商才會(huì)逐步與建筑商結(jié)算費(fèi)用，但眼下，此起彼伏的開發(fā)商資金鏈斷裂潮，已經(jīng)讓建筑商都不敢再墊錢了。“現(xiàn)在，好多建筑商都要求，(開發(fā)商)至少得一個(gè)月結(jié)算一次，不結(jié)算，就停工，或者僅保留少數(shù)現(xiàn)場(chǎng)工人。”

雖然永威西郡的建筑工地上，眼下仍很少看到現(xiàn)場(chǎng)工人，但劉江對(duì)未來(lái)仍充滿樂觀，“到10月份，我們申請(qǐng)的4個(gè)億的紓困資金就到位了，到時(shí)候你再來(lái)看，肯定還是一派熱火朝天。”

一手紓困，一手整治

紓困資金，正在成為鄭州不少樓盤的救命稻草。來(lái)自鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的消息稱，截至9月12日，鄭州市共計(jì)有95個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行專項(xiàng)借款申報(bào)。

面對(duì)“嗷嗷待哺”的近百家樓盤，可用于紓困的資金又從何而來(lái)?第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中之一，是發(fā)行紓困基金，根據(jù)今年8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》披露，鄭州市將首期發(fā)行金額為100億的房地產(chǎn)紓困基金，在運(yùn)作方式上，紓困基金作為母基金，與市區(qū)兩級(jí)國(guó)企、社會(huì)資本(包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu))等組建子基金作為實(shí)施主體。

原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司應(yīng)參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。子基金自有資金原則上出資不高于40%，其余的應(yīng)通過(guò)爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸等方式籌集低成本資金。

不過(guò)，想要最終申請(qǐng)到紓困基金，其實(shí)并不容易，一位參與申報(bào)的當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人表示，政府對(duì)參與申請(qǐng)紓困基金的項(xiàng)目，不僅要求高，項(xiàng)目的篩選也很嚴(yán)格。而且，參與申報(bào)紓困基金支持的項(xiàng)目，還需要符合其中六項(xiàng)條件：

房地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全、開發(fā)商信譽(yù)良好的項(xiàng)目;優(yōu)先選擇公開市場(chǎng)招拍掛取得的政府儲(chǔ)備地項(xiàng)目;項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系權(quán)屬清晰，股權(quán)、資產(chǎn)不存在查封、凍結(jié)等情況，股東之間不存在內(nèi)部糾紛，且項(xiàng)目公司名下僅有獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目;項(xiàng)目剩余貨值充足，資產(chǎn)超過(guò)負(fù)債，剩余可售貨值足以覆蓋前期負(fù)債及投入資金本息的項(xiàng)目;優(yōu)先選擇可適用并購(gòu)貸條件的項(xiàng)目，如已取得四證、投資強(qiáng)度已達(dá)到總投資(不含土地款)的25%等;項(xiàng)目不存在規(guī)劃開發(fā)受限及其他潛在風(fēng)險(xiǎn)情況。

此外，鄭州市還與國(guó)家開發(fā)銀行簽訂了總金額為3000億元的貸款協(xié)議，并表示，其中1600億元將被用于棚改貸款，將通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有安置房、房票等機(jī)制來(lái)緩解開發(fā)商流動(dòng)性。

一方面，是幫助開發(fā)商“輸血”，另一方面，則是不斷加大的整治力度。伴隨著“大干30天”的日期逐漸臨近，鄭州市明顯加大了對(duì)停工樓盤盡快復(fù)工的整治力度，包括全市法院系統(tǒng)、公安系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)以及各轄區(qū)辦事處的資源，均被調(diào)動(dòng)起來(lái)，用以清除阻礙“保交樓”工作的“攔路虎”、“絆腳石”。

其中，部分因抽逃資金涉嫌違法犯罪的相關(guān)人員，甚至被依法嚴(yán)厲打擊追討，目前，多達(dá)69起涉問(wèn)題樓盤刑事案件已被當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)偵辦。

而伴隨著鄭州打響“保交樓”。其所在的整個(gè)河南省，不少開發(fā)商也被因此威懾。來(lái)自河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的消息稱，截至9月17日，河南省已有694個(gè)房地產(chǎn)停工爛尾項(xiàng)目逐步復(fù)工，其中50個(gè)曾經(jīng)停工，爛尾的項(xiàng)目，已被竣工交付。

(文中陳晉、劉江為化名)