房企借外債投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目被限制，提高周轉(zhuǎn)、快速回籠資金成為應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵

繼公司債、銀行貸款等融資渠道之后，房企境外融資這個(gè)蓄水池也開(kāi)始亮起紅燈。圖/視覺(jué)中國(guó)

近一時(shí)間段各種房地產(chǎn)收緊信號(hào)接連釋放，諸如審計(jì)署發(fā)布審計(jì)報(bào)告披露地方房企違規(guī)融資問(wèn)題，再如棚改政策收緊，以及近日國(guó)家發(fā)改委劍指房企海外發(fā)債，規(guī)范海外融資渠道。對(duì)此,分析人士認(rèn)為，繼公司債、非標(biāo)、銀行貸款等各種渠道后，境外融資這個(gè)蓄水池也開(kāi)始緊縮，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金再遭緊箍咒，疊加影響無(wú)疑重大，預(yù)計(jì)三四季度房企資金鏈會(huì)更加緊張。

融資渠道接連收緊

日前，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制 嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》(下稱(chēng)《通知》)。

對(duì)于《通知》發(fā)布的主要背景，6月27日，國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年，注意到部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。但是，這些企業(yè)評(píng)級(jí)情況參差不齊，有的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)不高，自身實(shí)力有限，申請(qǐng)備案登記的外債規(guī)模偏大，動(dòng)輒五六億美元，甚至高達(dá)數(shù)十億美元，申請(qǐng)發(fā)債規(guī)模與自身實(shí)力不相匹配。有的缺乏以項(xiàng)目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒(méi)有外匯收入來(lái)源，抵御匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

從具體管控做法上來(lái)看，值得關(guān)注的一點(diǎn)是，要引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，加強(qiáng)企業(yè)外債風(fēng)險(xiǎn)管控力度，無(wú)疑會(huì)減少外債發(fā)行的規(guī)模，同時(shí)也會(huì)限制海外地產(chǎn)的投資，對(duì)于很多房企的境外融資將形成制約效應(yīng)，接下來(lái)資金方面的壓力會(huì)有所上升。

防范金融風(fēng)險(xiǎn)政策之下，政府對(duì)于融資渠道的管控，愈發(fā)嚴(yán)格與規(guī)范。一周前，審計(jì)署針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防控等突出問(wèn)題予以審計(jì)并發(fā)布報(bào)告。報(bào)告披露，3家金融機(jī)構(gòu)9家大型國(guó)有銀行，違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然這份審計(jì)報(bào)告披露的違規(guī)內(nèi)容是2018年之前的，但是對(duì)于當(dāng)下仍對(duì)違規(guī)金融手段抱有幻想的房企，將起到震懾作用。

開(kāi)拓多元化融資渠道緩解壓力

海外融資收緊，對(duì)于房企的影響將有多大?

根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資情況顯示，2018年4月，房企融資總額折合人民幣共計(jì)769.12億元，其中境外發(fā)債354.13億元，遠(yuǎn)高于3月份的193.44億元。在國(guó)內(nèi)融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項(xiàng)。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便政策不收緊，受到匯率、發(fā)行利率等影響，房企海外發(fā)債的規(guī)模也在下降。5月份，40家房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，其中境內(nèi)發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%。

有證券機(jī)構(gòu)分析師表示，總的來(lái)說(shuō)，房企對(duì)于外債依賴(lài)度并不是很高，僅個(gè)別企業(yè)發(fā)債規(guī)模占比超30%，目前主要的融資渠道還是銀行貸款。而且此次收緊不是不讓發(fā)，而是規(guī)范資金的流向以及加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)審核，影響并不是很大。

即便如此，今年房企的資金壓力仍不容小覷，全方位融資渠道收緊，又面臨著2015年和2016年公司債在今年將進(jìn)入集中兌付高峰。

重重壓力下，房企何去何從?業(yè)內(nèi)人士指出，提高周轉(zhuǎn)、快速回籠資金，這是今年房企應(yīng)對(duì)資金和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

另一方面，也有企業(yè)在嘗試開(kāi)拓多元化的融資渠道，除了不少以租賃之名發(fā)布資產(chǎn)證券化產(chǎn)品外。最近，信托等非標(biāo)融資渠道重啟。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份40家房企共發(fā)生了15筆信托貸款融資，融資總額達(dá)113.54億元，環(huán)比增加687.94%。