“甩手掌柜不好當，售后托管不靠譜。”有山東濟南市民向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者反映稱，位于濟南全福立交橋西側(cè)的鵲華天禧mini公寓的第16層至21層是斯維登品牌公寓，采取售后托管的模式銷售，吸引市民投資房產(chǎn)當“甩手掌柜”，用于經(jīng)營斯維登酒店，且銷售的是剛打地基的公寓樓，有歸集投資戶資金建房的嫌疑，將給投資戶帶來風(fēng)險，埋下社會不穩(wěn)定隱患。為此，記者分別于9月27日和11月14日先后兩次實地查看究竟。

托管8年經(jīng)營斯維登酒店

據(jù)悉，鵲華天禧mini公寓系由山東豐潤置業(yè)有限公司投資、山東佰邦置業(yè)有限公司開發(fā)。9月27日，記者佯稱投資買房前往mini公寓售樓處實地暗訪，接待記者的是mini公寓銷售主管魏冬。

據(jù)魏冬介紹，mini公寓共28層，16至21層實行售后托管，房屋用于開辦斯維登品牌酒店，均價每平方米12500元。托管合同是跟運營商濟南途樂置業(yè)顧問有限公司簽訂。托管期限是8年，托管方按月每套支付固定租金1200元，租金每3年遞增一次，遞增額度6%。特殊戶型40平方米的每月租金1400元，50平方米的每月租金1400元。每套托管房每年給予業(yè)主20間(夜)的無償居住權(quán)。銷售方提供的《托管指南》也應(yīng)證了魏冬的說法。

魏冬還說，現(xiàn)在正在開展交2.5萬元抵5萬元的購房優(yōu)惠活動，交2.5萬元定金后，5天內(nèi)交齊全款或首付。

早在2010年，由中宣部、中央維穩(wěn)辦、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部等31部委聯(lián)合組成的處置非法集資部際聯(lián)席會議出臺的《防范和打擊非法集資宣傳教育規(guī)劃綱要》明確規(guī)定，“售后包租”是非法集資行為的主要表現(xiàn)，要求各級房地產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)管，對違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴厲查處。

《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。早在2006年《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中亦規(guī)定：“對承諾售后包租、返本銷售的，要予以嚴肅處理，且不再區(qū)分銷售的是不是‘未竣工商品房’。”

未取得預(yù)售許可證竟公開叫賣

9月27日上午，記者在該項目施工現(xiàn)場看到，綠色防塵網(wǎng)覆蓋在被圈圍的mini公寓工地基坑上，一副停工的模樣。在售樓大廳，記者從魏冬向記者展示的mini公寓相關(guān)建設(shè)手續(xù)看到，該項目國有土地使用權(quán)面積為10255平方米，地類用途為商務(wù)金融用地�！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》由濟南市規(guī)劃局于2015年8月19日頒發(fā)，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為地上不大于3.605萬平方米，地下不大于1.442萬平方米。項目于2016年3月29日取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

除此之外，記者并沒有看到該項目的《建設(shè)工程施工許可證》。當問及緣何不見《建設(shè)工程施工許可證》時，魏冬解釋說，只要有《國有土地使用證》就沒有問題了，《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》好辦。

11月14日中午，當記者再次來到mini公寓售樓處，看到mini公寓《建設(shè)工程施工許可證》黑白復(fù)印件已張貼上墻，發(fā)證時間為2017年9月30日，地上28層，地下2層。在施工現(xiàn)場，記者看到正在建設(shè)的地下部分。顯然，尚不具備頒發(fā)商品房預(yù)售許可證的條件。

“國家三令五申禁止‘售后托管’，是基于售后托管盡管花樣很多，其實質(zhì)都是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，以加快開發(fā)資金回籠速度或為滾動開發(fā)提供資金支持。而且，2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，‘不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法有關(guān)規(guī)定處罰。’”鴻盛律師事務(wù)所程林律師在接受記者采訪時表示，《合同法》第51條規(guī)定，違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，損害國家利益和社會公共利益的合同無效。斯維登品牌公寓售后托管協(xié)議可能不受法律保護，消費者一旦反悔，可以向法院主張解除違反部門規(guī)章的托管協(xié)議。