自稱“起步于南中國，卻被視為是典型京派房企代表”的國瑞置業(yè)（02329.HK 以下簡稱國瑞），上半年得益于部分二、三、四線城市去庫存策略，保持了其自身的銷售速度和節(jié)奏。但這家銷售規(guī)模排名在業(yè)內(nèi)相對靠后的企業(yè)，因其在土地市場上的激進策略，進一步加劇了資金鏈的緊張。此外，上半年國瑞毛利、毛利率、凈利潤均呈明顯下滑。
8月28日，國瑞發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)顯示，公司營業(yè)總收入同比增加2.59%至22.38億元人民幣（下同），其中來自物業(yè)開發(fā)的收入為19.56億元，同比下降約2.4%。值得一提的是，國瑞在北京等城市核心區(qū)擁有相當體量商用物業(yè)，為其帶來物業(yè)租賃收入2.07億元，同比增長48%。
銷售額增加利潤大降 過度依賴三、四線市場存風(fēng)險
上半年，國瑞毛利7.64億元，其中，來自物業(yè)開發(fā)的毛利為5.61億元，毛利水平同比去年同期9.96億元大幅下降23%；毛利率從去年同期46%下降至34%；凈利為5.58.億元，較去年同期降低11.5%，年中無派息。公司所有人應(yīng)占期內(nèi)溢利4.1億元；每股基本盈利9.2分。國瑞稱，物業(yè)開發(fā)的毛利減少主要是由于交付結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項目占比較去年同期下降所致。
業(yè)績報告期內(nèi)，國瑞已簽約銷售額為68.43億元，已簽約建筑面積約為56.34萬平方米，較去年同期分別增加32.31%及63.73%。人民網(wǎng)記者注意到，上半年國瑞銷售主要得益于其進駐的三、四線城市的去庫存策略。簽約銷售額主要來自汕頭、崇明島、佛山，分別約為人民幣10.69億元、人民幣10.17億元、人民幣9.84 億元分別占國瑞已簽約銷售額總額的15.62%、14.86%、14.38%。
業(yè)內(nèi)觀點認為，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入，一、二線城市已經(jīng)進入深度盤整期，對于近段時間比較活躍的三、四線城市而言，去庫存策略存在轉(zhuǎn)變的可能。
財報數(shù)據(jù)披露，截至目前國瑞置業(yè)在北京、�？�、沈陽、佛山、汕頭、重慶、廊坊等幾大核心城市還有136.8萬平方米的可出租出售產(chǎn)品儲備項目。對于銷售貨值重點依賴三、四線城市銷售情況的國瑞等企業(yè)而言，下半年的銷售壓力可想而之，政策調(diào)控風(fēng)險將大大加劇國瑞未來的市場不確定性因素。
國瑞地產(chǎn)稱，預(yù)計下半年其銷售隨著一線及周邊城市預(yù)售證預(yù)計集中在三季度釋放。據(jù)了解，國瑞待售的貨值占比中，預(yù)估北京市場項目貨值占比41%。對于正處于深度調(diào)控中的北京市場而言，項目推進的具體進度仍然充滿未知。不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，今年1月30日國瑞與世貿(mào) （世茂股份 600823.SH）以31.25億元在北京聯(lián)合拿到的盧溝橋限價地，因為該地塊并非凈地塊，目前還在報規(guī)階段，仍無具體的入市日期。
上半年拿地12宗 資金鏈進一步承壓
市場調(diào)控趨嚴，土地市場熱度逐漸轉(zhuǎn)冷的背景下，國瑞上半年在土地市場采用“逆周期”拿地策略，對賭行業(yè)周期。業(yè)績報告披露，國瑞上半年新進入8個城市，共獲取12幅地塊，共新增土地儲備550余萬平方米，平均土地成本每平方米1505元。國瑞在業(yè)績報告中，并沒有詳細披露地塊的詳細情況，人民網(wǎng)記者根據(jù)披露數(shù)據(jù)測算得知，上半年國瑞在土地市場拿地耗資超過82億元。
國瑞地產(chǎn)透露稱，截至6月30日，在21個城市共擁有土地儲備1428萬平方米，相應(yīng)貨值逾人民幣1200億，平均土地成本約人民幣每平方米3355元。國瑞地產(chǎn)的土地儲備結(jié)構(gòu)中，京津冀區(qū)域、長三角及“一帶一路”區(qū)域、泛珠三角三大區(qū)域占比分別為39%、28%、33%。而具體到城市，北京、佛山、上海、貴州分別占比為26%、12%、8%、8%。
國瑞地產(chǎn)大舉布局三、四線城市，在宏觀調(diào)控趨嚴的背景下，將為企業(yè)未來發(fā)展帶來不確定性因素。而上半年在土地市場上豪擲82億元拿地，無疑將使國瑞趨緊的資金鏈“雪上加霜”。
披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，國瑞的現(xiàn)金、受限制銀行存款及銀行結(jié)余約為人民幣22.252億，較去年底減少4%。此外，國瑞錄得凈負經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下降，截至6月30日這一數(shù)值為13.951億，去年底為38.942億元。國瑞表示，營業(yè)活動出現(xiàn)凈負營運現(xiàn)金流乃主要由于上半年支付土地收購成本所致。
值得關(guān)注的是，國瑞上半年綜合融資成本6.82%，較去年底上升32%。國瑞上半年融資費用由去年底的8000萬元增加36.1% 至1.088 億元，主要是由于借款增加所致以及融資成本的增加。此外，國瑞境外負債占比由去年底的7%上升至15%，境外綜合平均融資成本約為8.2%。分析機構(gòu)認為，受國際經(jīng)濟形勢波動和人民幣匯率的變化，國瑞大幅增加的境外債將為其未來的融資形勢帶來比較大的不確定性因素。國瑞在土地市場上的激進策略，將帶來一定的風(fēng)險。
據(jù)悉，國瑞在北京富貴園、北京國瑞城、北京北五樓、沈陽國瑞城、汕頭國瑞城、京禧閣、北京哈德門中心、深圳南山、�？趪鸪羌胺鹕絿鹕缴虡I(yè)中心中擁有總建筑面積合共80.5671 萬平方米投資物業(yè)所帶來的租賃收入，將是國瑞未來營收中最穩(wěn)定的部分。但隨著互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)的興起，商用物業(yè)未來也將面臨運營方面的挑戰(zhàn)。
