由于北京早已進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市場(chǎng)冷暖。這不，二手房在11月份率先出現(xiàn)了大幅的交易回暖。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在剛過(guò)去的11月，北京全市二手房成交8483套，成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%，接近四成。樓市要觸底反彈了嗎？成交量的大幅上漲自然帶來(lái)了這樣的疑問(wèn)。

事實(shí)上，數(shù)據(jù)的對(duì)比有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)差池。因?yàn)?0月份國(guó)慶和中秋假期的疊加因素，給市場(chǎng)造成了長(zhǎng)時(shí)間的成交斷點(diǎn)。所以，拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的，對(duì)比后的交易量明顯上漲并不能簡(jiǎn)單代表樓市回暖。真正有對(duì)比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字頭達(dá)8876套，這都說(shuō)明，相對(duì)比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)，交易量正在逐步往上爬。但在成交價(jià)格上，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，2017年全年，北京二手住宅成交量將達(dá)13.4萬(wàn)套，與2016年全年27萬(wàn)套的成交量相比，同比暴跌51%，這一成交量是2015年以來(lái)的最低值。

而一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)顯示，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次，而當(dāng)時(shí)每位成交購(gòu)房人的平均看房次數(shù)只有2.9次，而年底數(shù)據(jù)顯示，目前每套成交房源平均被看次數(shù)達(dá)到15.1次，這就意味著，年初二手房市場(chǎng)里充斥著恐慌的味道，而經(jīng)過(guò)一年的市場(chǎng)變化，買賣雙方的行為已經(jīng)進(jìn)入理性階段。

二手房網(wǎng)簽量重回8000套

時(shí)值年底，二手房交易似乎出現(xiàn)了一絲抬頭的跡象。張奎（化名）是鏈家地產(chǎn)北苑一門店的經(jīng)紀(jì)人，周末兩天，他接待了8組家庭看房，一直忙到晚上9點(diǎn)才下班。

“回家的路上還要和白天的看房人溝通情況，一邊問(wèn)問(wèn)他們的想法，盡量幫他們尋找符合要求的房源，一邊又要試探問(wèn)問(wèn)業(yè)主對(duì)售價(jià)的底線，兩邊都忙完，放下手機(jī)都快11點(diǎn)了。”張奎告訴北京青年報(bào)記者，“11月，他所在的門店成交了5套房，他自己手上也成交了一套。雖然比不上去年的火熱，但相比6、7月份連續(xù)兩個(gè)月成交掛零，已經(jīng)是不小的進(jìn)步了。”張奎透露，他明顯感覺(jué)到，進(jìn)入10月份以后，看房人約看房的明顯增多，無(wú)論是網(wǎng)上咨詢的還是現(xiàn)場(chǎng)約帶看的，已經(jīng)不像頭幾個(gè)月那樣無(wú)所事事了。

成交數(shù)據(jù)也印證了張奎的感受，剛過(guò)去的11月北京鏈家成交4438套，全市二手房成交8483套，鏈家占全市比達(dá)52%。

近半年，一城一策的樓市調(diào)控政策在全國(guó)各線城市都取得了立竿見(jiàn)影的效果，一二線城市，以及特大城市周邊的三四線城市，樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊，使得市場(chǎng)迅速降溫，量?jī)r(jià)齊跌；三四線城市則調(diào)控相對(duì)寬松，甚至還有去庫(kù)存的一系列補(bǔ)貼政策，使得市場(chǎng)交易量增加，房?jī)r(jià)小幅上漲。

來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年7月、8月，北京二手房交易降至2015年以來(lái)的最低谷，單月網(wǎng)簽量不足8000套，11月樓市成交大幅上升，全市二手房成交8483套，成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%，接近四成。

成交的大幅回暖也使得市場(chǎng)上出現(xiàn)了樓市觸底反彈的聲音。

但事實(shí)上，之所以環(huán)比成交上漲了近4成，主要還是因?yàn)?0月份的成交數(shù)據(jù)過(guò)于低迷，而這個(gè)低迷主要是因?yàn)槭�月份�?guó)慶和中秋假期的疊加因素，給市場(chǎng)造成了長(zhǎng)時(shí)間的成交斷點(diǎn)。所以，拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的，對(duì)比后的交易量明顯上漲并不能簡(jiǎn)單代表樓市回暖。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，真正有對(duì)比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字頭達(dá)8876套，這都說(shuō)明，相對(duì)比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)，交易量正在逐步往上爬。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，經(jīng)歷了大半年的調(diào)控，業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價(jià)，變?yōu)槔硇詧?bào)價(jià)，甚至主動(dòng)降價(jià)尋求可靠買家。這也使得從5月份開始，北京二手房成交均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回落，雖然11月份的房?jī)r(jià)跌幅有所收窄，但房?jī)r(jià)持續(xù)回落的趨勢(shì)依舊。

二手房?jī)r(jià)跌勢(shì)依舊 成交房源中96%降價(jià)

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份，降價(jià)房源在成交房源中的占比繼續(xù)上升，高達(dá)96%，在價(jià)格持續(xù)下滑的背景下，部分購(gòu)房者入市意愿才有所增強(qiáng)。

以通州二手住宅市場(chǎng)為例，成交單價(jià)下跌了超過(guò)1萬(wàn)元／平方米的小區(qū)很多，從單價(jià)賣到6萬(wàn)元／平方米到跌至4.8萬(wàn)元／平方米。盡管房?jī)r(jià)一路下跌，但直至11月份，中介的帶看量才升上來(lái)，交易量才有所反彈。

據(jù)有關(guān)中介一線門店相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在的成交價(jià)，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時(shí)差不多下降了15%-20%，而隨著成交價(jià)格的下滑，新出房源的掛牌價(jià)格也隨之走低。而且，小業(yè)主自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也異常慘烈。比如，同小區(qū)、同戶型的兩位業(yè)主，率先掛牌的價(jià)格是1000萬(wàn)元，而小區(qū)里一套同戶型房源900萬(wàn)元成交后，該業(yè)主近期就將掛牌價(jià)調(diào)整到890萬(wàn)元。

而另一方面，眼下的市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，議價(jià)空間仍在拉大。在賣方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買方群體在購(gòu)房談判中話語(yǔ)權(quán)增加，買方市場(chǎng)已經(jīng)確立。

事實(shí)上，“317新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的買家議價(jià)幅度持續(xù)拉大，4月份的議價(jià)幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)元的房子，經(jīng)過(guò)買家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)元成交，而11月份則平均能以934萬(wàn)元成交；相比較之下，買家“砍價(jià)”平均從18萬(wàn)元上升到66萬(wàn)元。

另?yè)?jù)了解，目前，需求比較多的是2000萬(wàn)元以下的房源，這主要是因?yàn)槟壳斑@邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價(jià)格檔位在4000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，北京二手房房?jī)r(jià)整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)20%，房?jī)r(jià)水平重回2016年四季度。2018年，二手房成交量很可能跌下10萬(wàn)套。

從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌51%，這一成交量也是2015年來(lái)這一輪最低值，如果看4月開始的調(diào)控影響，成交量已經(jīng)低于2014年。所以可以預(yù)期的是2018年，北京二手房市場(chǎng)成交量將繼續(xù)低迷。但從市場(chǎng)走勢(shì)看，2018年對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，恰恰遇到了一個(gè)可以挑選的好機(jī)會(huì)。

而一位不愿透露姓名的黃姓開發(fā)商則表示，2018年的二手房依然是一個(gè)較為低迷的小年，但能低迷到什么程度有待觀察。從歷史數(shù)據(jù)看，2011年的12萬(wàn)套和2014年的10萬(wàn)套都是成交低谷，但是次年都會(huì)有反彈。連續(xù)兩年，越跌越狠的成交從未出現(xiàn)。他堅(jiān)信2018年的二手房市場(chǎng)會(huì)略好于2017年的12萬(wàn)套。原因在于目前二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回落到2015年底的行情，那個(gè)價(jià)格是得到了大量自住客戶的成交量支撐的。價(jià)格已無(wú)下探空間，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的信心博弈，市場(chǎng)成交會(huì)得到一定的修復(fù)。

交易節(jié)奏放緩 成交房源平均被看15次

成交雖然出現(xiàn)了反彈，但二手房市場(chǎng)里買賣雙方的強(qiáng)弱對(duì)比卻越拉越大，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)從3月份賣家的坐地起價(jià)徹底轉(zhuǎn)換成如今買家的精挑細(xì)選。

每套成交房源的平均看房次數(shù)，最能說(shuō)明當(dāng)前買賣雙方的關(guān)系。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京二手房市場(chǎng)上每套成交房源的平均被看次數(shù)為15.1次，環(huán)比10月增加0.95次。全年來(lái)看，這一數(shù)據(jù)2月以后連續(xù)升高，目前已達(dá)到全年最高值。

同樣來(lái)自我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次，而當(dāng)時(shí)每位成交購(gòu)房人的平均看房次數(shù)只有2.9次，這就意味著，年初二手房市場(chǎng)里充斥著恐慌的購(gòu)房行為，買房人幾乎是只看了2至3套房源就決定出手，而到了11月份，每位成交購(gòu)房人的平均看房次數(shù)上升到了5.62次，達(dá)到了年內(nèi)最高，再次證明了買賣雙方強(qiáng)弱關(guān)系的互換。

胡景暉表示，“317新政”之后，北京二手房市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，大部分購(gòu)房人延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房需求大幅減少，市場(chǎng)逐步從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，購(gòu)房者話語(yǔ)權(quán)增加，議價(jià)能力提升，業(yè)主報(bào)價(jià)更加理性，每套房源的議價(jià)空間也逐步增大，所以每套成交房源在成交之前都要經(jīng)歷多次被看，搶房、恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象消失；每位成交客戶購(gòu)房前的看房次數(shù)也明顯增加，購(gòu)房者選擇更加理性、更加從容，整個(gè)市場(chǎng)的交易節(jié)奏不斷放緩。

北京二手房源猛增 80后買走一半

買房節(jié)奏放緩了，但成交卻上漲了，是哪些人在這個(gè)時(shí)候選擇入市呢？數(shù)據(jù)顯示，80后成了當(dāng)前樓市回暖的主要力量。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份的新增房源掛牌量，環(huán)比9月份增長(zhǎng)了30%，創(chuàng)下了今年3月份以來(lái)的新高。而在業(yè)主調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源比例達(dá)到92%。

在二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌7個(gè)月的背景下，80后購(gòu)房人成為了成交主力。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，最近一年，北京市場(chǎng)中的成交房源，49%都被80后買走了，是二手房市場(chǎng)絕對(duì)的成交主力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)70后的25%和90后的10%。

不過(guò)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近一年，80后套均成交總價(jià)612萬(wàn)元，相比90后要低5.3%，套均成交總價(jià)卻在各個(gè)年齡段墊底。

對(duì)此，麥田房產(chǎn)向北青報(bào)記者表示，結(jié)婚生子是80后買房的動(dòng)因。不過(guò)，從統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，雖然80后買房數(shù)量最多，但是套均成交總價(jià)卻在各個(gè)年齡段墊底，這也與其需求多元化、價(jià)格跨度大有關(guān)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口，但由于資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)的集中，仍吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進(jìn)入北京。另一方面，3月實(shí)施新的限購(gòu)政策，對(duì)非京籍客戶限制更多，市場(chǎng)低位運(yùn)行一段時(shí)間后，重新入市的剛需、剛改人群以非京籍客戶居多，在京無(wú)房的他們有更強(qiáng)的置業(yè)需求，所以非京籍客戶的占比重新擴(kuò)大。

二手房交易以剛需為主

值得注意的是，二手房?jī)r(jià)格的連續(xù)下跌，讓真正有急迫需求的剛需購(gòu)房人看到了曙光。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京的二手住宅交易中，客戶為北京本地戶籍的占37.8%，環(huán)比10月減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，客戶為非京籍的占62.2%，這也是今年3月以后非京籍客戶占比首次回到60%以上。

胡景暉表示，在這些非京籍購(gòu)房人中，剛需和剛改比重最大，在京無(wú)房的他們有更強(qiáng)的置業(yè)需求，所以在降價(jià)的背景下，開始尋找入市機(jī)會(huì)。

另外，胡景暉也表示，雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口，但資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)聚集的北京，每年仍會(huì)吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進(jìn)入北京，非京籍市民在推動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主力。

對(duì)于未來(lái)二手房的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，經(jīng)歷政策的調(diào)控和市場(chǎng)的盤整之后，目前北京二手房市場(chǎng)已鮮有投資投機(jī)需求，市場(chǎng)需求以需要首次置業(yè)的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量因此處于低位，交易節(jié)奏也比較緩慢，但市場(chǎng)也顯得更加健康、平穩(wěn)，過(guò)去因高杠桿而存在的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。另外，對(duì)于價(jià)格走勢(shì)，胡景暉認(rèn)為，隨著交易量的觸底企穩(wěn)，房?jī)r(jià)跌幅也在逐步收窄，但二手房目前9、10、11月份的成交量增長(zhǎng)并未給價(jià)格反彈創(chuàng)造基礎(chǔ)，反倒是由于杠桿變小，首付比例增加，所以房?jī)r(jià)未來(lái)仍然會(huì)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。