今年3月份廣州接連出臺(tái)兩個(gè)房地產(chǎn)重磅新政成為樓市分水嶺,并且至今對(duì)市場(chǎng)影響深刻。今年的樓市總結(jié)也可以因此分為上半場(chǎng)和下半場(chǎng),即上半年:一開(kāi)年樓市迅速升溫催化新一輪調(diào)控政策出臺(tái),嚴(yán)厲新政出臺(tái)后樓市懸崖勒馬;下半年:鼓勵(lì)租賃等多項(xiàng)新政出臺(tái),市場(chǎng)再不是買賣的天下。租賃住房等住房長(zhǎng)效機(jī)制的加緊推出,可讓市場(chǎng)在住房需求上有更多選擇。

調(diào)控總體進(jìn)一步加強(qiáng)

長(zhǎng)效機(jī)制加速推進(jìn)

2017年,房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的基調(diào),地方以城市群為調(diào)控場(chǎng),從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變,限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊,供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密,大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn),在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí),完善多層次住房供應(yīng)體系,構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度,推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,主體政策收緊趨勢(shì)不變,形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密,在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí),完善多層次住房供應(yīng)體系,這也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響,推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化,為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),今年前11月,全國(guó)商品房銷售面積為14.7億平方米,同比增長(zhǎng)7.9%,全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米,同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面,百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落,整體趨穩(wěn)。三、四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下,樓市全面回暖,拉動(dòng)全國(guó)銷售面積上揚(yáng)。另一方面,重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下,市場(chǎng)趨于穩(wěn)定,銷售面積同比增幅不斷回落,成交規(guī)模明顯縮減,一線城市降溫最為顯著。

七年來(lái)廣州限購(gòu)政策

在今年收到最緊

在今年3月最后一天,廣州有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策正式實(shí)施,在全國(guó)范圍內(nèi)其政策的力度也僅次于北京。廣州除了升級(jí)限購(gòu)、限貸政策之外,還從對(duì)住宅出售時(shí)間作出限制,對(duì)贈(zèng)與行為進(jìn)行嚴(yán)格管理,對(duì)于“假離婚”、利用父母、子女名額購(gòu)房突破限貸政策等“漏洞”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,讓房子回歸“居住”屬性。同時(shí),也禁止了一切個(gè)人對(duì)商服物業(yè)購(gòu)買投資行為。

而就在半個(gè)月前的3月17日,廣州出臺(tái)樓市新政規(guī)定:非本地戶籍的外地人,必要在廣州有連續(xù)五年的個(gè)稅證明或者社保證明,才能限購(gòu)一套住房。而之前這一規(guī)定則是連續(xù)三年。這一政策使得廣州的“限外”政策也與北京、上海等一線城市看齊。同時(shí),從2010年廣州首次出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái),七年來(lái)廣州從未放松過(guò)限購(gòu)政策,廣州也一度是國(guó)內(nèi)僅存幾個(gè)仍然堅(jiān)持限購(gòu)政策的城市。在限購(gòu)升級(jí),限貸從嚴(yán)的新政下午,市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)部分購(gòu)房的投資需求也會(huì)外溢到不限購(gòu)、不限貸的商業(yè)物業(yè)。同時(shí),由于購(gòu)房成本增加,換房的剛性需求可能在短期內(nèi)會(huì)受到一定的壓制。

對(duì)于“廣漂”一族來(lái)說(shuō),想獲得廣州的房票越來(lái)越難。不過(guò),也有業(yè)內(nèi)人士指出,一扇門關(guān)了,還有一扇門開(kāi)著。未來(lái),廣州的積分入戶政策將會(huì)有更多人申請(qǐng),并且增城、從化兩個(gè)不限購(gòu)的區(qū)域也會(huì)吸引更多購(gòu)房者。

同時(shí),廣州的330新政要求“一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用,再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位”,這一規(guī)定對(duì)此類物業(yè)的銷售打擊極大。這也等于直接叫停了個(gè)人購(gòu)買公寓、商鋪以及寫字樓項(xiàng)目。近年來(lái),廣州市場(chǎng)上的公寓項(xiàng)目成交連年上升,2016年更是賣出了33921套的好成績(jī)。而根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),截至今年2月,廣州公寓項(xiàng)目的庫(kù)存約15742套,在新政之前,按照正常的速度,大概需要6個(gè)月就可以消化完。但新政后,公寓成交火爆的狀況不再。

租賃政策密集出臺(tái) 租賃住房搶風(fēng)頭

今年下半年,大搶風(fēng)頭的總是租賃住房。7月廣州市政府官網(wǎng)掛出《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》,其中最大亮點(diǎn)就是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”即賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該政策將為構(gòu)建租購(gòu)并舉的購(gòu)房制度提供保障,租房有書讀、可上學(xué)將更有保障。隨后,廣州成為國(guó)家12個(gè)“住房租賃試點(diǎn)”城市和13個(gè) “集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”城市之一。

同時(shí),8月14日,廣州國(guó)規(guī)委公布《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》,今后5年,廣州的住房建設(shè)計(jì)劃將安排75萬(wàn)套,其中普通商品住宅60萬(wàn)套,租賃住房15萬(wàn)套。 10月19日,廣州首個(gè)官方租賃平臺(tái)“廣州智慧陽(yáng)光租賃平臺(tái)正式上線”。11月,建行、工行等銀行金融機(jī)構(gòu)宣布聯(lián)合企業(yè)大規(guī)模推出租賃住房。目前,萬(wàn)科、龍湖、保利等品牌房企的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也紛紛在廣州落地。

在通過(guò)不同的途徑、方式推進(jìn)租賃住房的同時(shí),政府也同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。10月30日,廣州針對(duì)住房租賃市場(chǎng)再次發(fā)布幾項(xiàng)新政策�！稄V州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》針對(duì)現(xiàn)實(shí)中承租人單方備案難的問(wèn)題,對(duì)自行簽約、租住租賃企業(yè)房屋、經(jīng)中介租房等租房場(chǎng)景作出了明確規(guī)定;《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》首次明確了租賃住房的人均居住使用面積,嚴(yán)禁群租房、“膠囊公寓”等亂象。

58同城租房數(shù)據(jù)顯示,隨著租房需求量的上升,2017年全國(guó)人均租金價(jià)格同比上漲了16.7%。未來(lái),租賃市場(chǎng)將由政府主導(dǎo)的保障性租賃住房和市場(chǎng)化的租賃房源兩方面形成。明年,廣州的新型租賃產(chǎn)品也將越來(lái)越多。